Thị trường

Mũi nhọn địa ốc TP.HCM 2019

Hạn chế cấp phép dự án nội đô, giá cả sản phẩm bất động sản vùng lõi tăng cao, thiếu vắng dự án giá rẻ… Đó là lý do nhiều người đang hình dung bất động sản TP.HCM như những mũi tên tua tủa hướng ra vùng ven và các địa phương lân cận.
Mũi nhọn địa ốc TP.HCM 2019
Năm 2019, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều có kế hoạch phát triển dự án tại các tỉnh lân cận TP.HCM. Ảnh: Gia Huy
Gia Huy 11:35 30/11/2018

Những mũi nhọn định hình thị trường 2019

Báo cáo thị trường bất động sản 2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, kết thúc quý III/2018, điều dễ thấy nhất đó là thị trường có dấu hiệu chững lại bởi lượng hàng mới ra ít hơn hẳn so với những năm 2016 - 2017.

Ngoài ra, ở những năm trước, lượng hàng giá rẻ, tầm trung dẫn đầu trong cơ cấu hàng hóa mới ra thị trường bất động sản TP.HCM, nhưng năm 2018, đã có sự lệch pha. Đó là số lượng hàng cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn so với phân khúc tầm trung và giá rẻ.

Bên cạnh đó, tại cuộc gặp gỡ giữa chính quyền TP.HCM và doanh nghiệp bất động sản đầu tháng 11 vừa qua do Chủ tịch UBND Thành phố Nguyễn Thành Phong chủ trì, có hàng chục ý kiến đến từ lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc cho rằng, năm 2018 là một năm khó khăn với doanh nghiệp. Có những đơn vị rất lớn mà cả năm không giới thiệu được một dự án mới nào, trong khi những năm trước họ luôn dẫn đầu về lượng hàng mới mở bán.

TP.HCM thực tế đã chuyển mình thành một siêu đô thị, đóng góp lớn cho sự phát triển của cả nước. Với thị trường bất động sản, định hướng phát triển sắp tới cũng sẽ được kiểm soát phù hợp với hướng phát triển chung của Thành phố, không phát triển tự phát như thời gian qua.
Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong

Tại cuộc gặp này, các đại diện của Nova Land, Phú Long… đều cho biết, họ đang vướng rất lớn về vấn đề đền bù, giải tỏa hay thẩm định giá đất khi mua đấu giá…

Tất cả những yếu tố chủ quan và khách quan đó đang làm cho thị trường bất động sản TP.HCM trở nên giảm tính cạnh tranh trong năm 2018. Theo các doanh nghiệp, dự kiến khó khăn này sẽ tiếp tục trong năm 2019 khi những ý kiến của họ gửi tới lãnh đạo TP.HCM để từ đó chuyển tải lên Chính phủ, Quốc hội chưa được xử lý, thì chính quyền Thành phố lại tiếp tục công bố kế hoạch phát triển thị trường từ nay tới năm 2020. Theo đó, sẽ hạn chế tối đa cấp phép dự án bất động sản mới tại các quận trung tâm, đặc biệt quận 1 và quận 3.

Giới phân tích thị trường cho rằng, khi thị trường bất động sản trung tâm TP.HCM gặp khó khăn thì sẽ là lúc các mũi nhọn khác của thị trường thêm đà, thêm lực phát triển. Đó là những lực ly tâm hướng ra thị trường bất động sản vùng ven, thị trường bất động sản liên kết vùng đến từ các tỉnh lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận…

Cụ thể, đối với thị trường bất động sản Long An, hiện khu vực này đang là điểm sáng nhất của thị trường bất động sản phía Tây TP.HCM khi thời gian qua, hàng loạt dự án bất động sản lớn được xây dựng tại Long An.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An có các dự án như Phúc An City với diện tích hơn 100 ha, bao gồm cả chung cư giá rẻ lẫn nhà phố, biệt thự, viện dưỡng lão…; Bella Villa với sản phẩm biệt thự cao cấp đầu tiên của thị trường Long An…

Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường Đức Hòa với những dự án như dự án Cát Tường Phú Sinh, diện tích hơn 50 ha, dự án Khu đô thị Sinh Thái Năm Sao - Five Star Eco City rộng 420 ha… Ngoài ra, những dự án của T&T Long Hậu với hơn 400 ha, hay dòng vốn từ các doanh nghiệp Him Lam Land, Vingroup, Vạn Thịnh Phát… cũng đang đổ bộ vào đây.

ảnh 1
 Giao thông mở lối cho thị trường bất động các tỉnh lân cận TP.HCM phát triển. Ảnh: Gia Huy

Điểm lợi thế nhất của thị trường Long An, theo giới phân tích, đến từ việc giá đất tại tỉnh này được cho là rẻ hơn các khu vực khác. Thêm vào đó, tỉnh này có hệ thống giao thông kết nối với TP.HCM tốt nhất với những tuyến đường như đường Nguyễn Văn Linh nối quận 7 với trung tâm TP. Tân An và đường cao tốc Trung Lương kết nối TP.HCM đi các tỉnh Tây Nam bộ. Thêm vào đó, tuyến đường Võ Văn Kiệt nối huyện Bến Lức, tỉnh Long An đi vào trung tâm TP.HCM. Phía Tây Bắc có tuyến đường Trường Chinh - Quốc lộ 22 với huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Đặc biệt, trong Quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng Vùng TP.HCM đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ công bố đầu năm 2018, thì đây là khu vực quy hoạch xây dựng khu vui chơi giải trí, giáo dục và nhà ở cho Vùng TP.HCM.

Riêng đối với tỉnh Bình Dương, địa phương này có lợi thế chỉ cách TP.HCM một bước chân, có trục đường Quốc lộ 13 kết nối TP.HCM với Bình Dương đi trục kinh tế Tây Nguyên. Thị trường bất động sản nơi đây phát triển khá sớm, từ  năm 2007. Khi thị trường bất động sản các tỉnh lân cận TP.HCM còn chưa được biết đến nhiều, thì nơi đây đã có những siêu dự án như Thành phố mới Bình Dương với quy hoạch hàng ngàn héc-ta.

Tuy nhiên, sau thời gian phát triển mạnh mẽ, bất động sản Bình Dương rơi vào trầm lắng và mãi tới năm 2017 mới bắt đầu hồi sinh. Hiện nay, thị trường bất động sản Bình Dương vẫn được đánh giá cao nhờ vào quỹ đất rộng, liền kề TP.HCM hơn các tỉnh khác và giá đất rẻ, nguồn hàng phong phú, như những dự án của Phú Đông Group với chung cư Phú Đông cao 35 tầng, nhà phố, biệt thự…

Tiếp đó là tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong quy hoạch Vùng TP.HCM, đây là trục hành lang phía Đông Nam dọc Quốc lộ 51 với chuỗi các đô thị Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu), trong đó TP. Vũng Tàu và TP. Bà Rịa là cực tăng trưởng. Trục hành lang phía Đông dọc Quốc lộ 1 gồm chuỗi các đô thị Dầu Giây, Long Khánh, Gia Ray (Đồng Nai), trong đó đô thị Long Khánh là cực tăng trưởng, với Sân bay Quốc tế Long Thành, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cầu Cát Lái…

Thị trường bất động sản tại Đồng Nai bắt đầu phát triển từ năm 2016 với những dự án lớn như Khu kinh tế mở Long Hưng, có góp mặt của các doanh nghiệp ngoại, hay những dự án nhà phố, biệt thự của Hưng Thịnh trong sân Golf Long Thành…

ảnh 2
 Nguồn cung căn hộ tại thị trường TP.HCM năm 2018 sụt giảm mạnh.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An cho rằng, khi thị trường bất động sản TP.HCM phát triển mạnh, thị trường vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai chỉ như những thị trường ngách bổ trợ, dựa vào sức nóng bất động sản TP.HCM  để “nóng theo”.

Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản TP.HCM chững lại, thì đó là lúc thị trường bất động sản vùng ven bắt đầu bứt lên, bởi dòng tiền từ TP.HCM chảy về. Điều này giúp cân bằng cho cho thị trường bất động sản TP.HCM khi khan hàng, nhất là dòng hàng giá rẻ.

Lợi thế lớn nhất mà thị trường các tỉnh này có được, đó là quỹ đất rất rộng, giao thông kết nối hoàn thiện và dần hiện đại hóa. Đơn cử như các tuyến Metro số 1 nối về tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, tuyến Metro số 2, số 5 kết nối tỉnh Long An vào TP.HCM. Hệ thống đường vành đai 2, 3, 4 kết nối 3 tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai bao quang TP.HCM… Hay như tuyến cao tốc nối TP.HCM với các vùng như những trục giao thông xuyên tâm TP.HCM ra các tỉnh đang tạo một cánh tay nối dài cho thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven làm mũi nhọn cho thị trường trung tâm TP.HCM đi lên.

Thêm vào đó, năm 2017, TP.HCM quyết định bỏ quy định phải có hộ khẩu TP.HCM mới được làm việc tại các ngành như giáo dục, y tế, viên chức tại đây. Điều này đã mở cửa cho người dân có thể ở các tỉnh vùng ven và đi vào TP.HCM làm việc mà không cần có hộ khẩu tại địa phương này.

Một điểm nữa cho thấy thế mạnh của thị trường các tỉnh vùng ven, đó là TP.HCM đặt mục tiêu tới năm 2020 sẽ thực hiện giãn một lượng lớn dân cư vùng trung tâm ra vùng ven để giảm tải gánh nặng dân số, giao thông trong trung tâm Thành phố. Đó cũng là nền tảng để các chủ đầu tư đổ tiền của triển khai dự án “đón đầu”.

Cửa sáng cho doanh nghiệp

Năm 2018 đã đánh dấu những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản vùng ven khi các tỉnh này bắt đầu thu hút những dòng vốn lớn từ các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM “di tản” đi tìm vùng đất mới.

Đơn cử như mới đây, Tập đoàn Nova Land công bố, năm 2019 sẽ phát triển dự án bất động sản tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và tỉnh Bình Thuận. Nhìn lại những năm trước, Nova Land là doanh nghiệp chủ yếu phát triển các dự án chung cư cao cấp, dự án nhà phố, biệt thự tại TP.HCM. Tuy nhiên, từ đầu năm 2018, doanh nghiệp chỉ mở bán duy nhất 1 dự án bất động sản tại quận 1, TP.HCM vào đầu tháng 11 vừa qua.

Tiếp đó là Công ty cổ phần Bất động sản Hưng Thịnh, sau khi "làm mưa làm gió" trong thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn 2015 - 2017 khi mỗi năm ra mắt 5.000 - 7.000 sản phẩm nhà ở tại TP.HCM, thì năm 2018, Hưng Thịnh đã chuyển hướng. Năm nay, Công ty được ghi nhận phát triển dự án duy nhất tại TP.HCM là dự án gần 4.000 căn hộ tại quận 7.

Thay vào đó, doanh nghiệp này chuyển hướng về TP. Biên Hòa (Đồng Nai) với Dự án Biên Hòa NewCity, gồm hàng ngàn sản phẩm biệt thự, nhà phố. Tiếp đó, Hưng Thịnh thông báo kế hoạch năm 2019, sẽ triển khai nhiều dự án tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai.

Cùng với đó, Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land cũng là cái tên được nhận định bắt đầu chuyển hướng phát triển khi năm 2017, 2018 không ghi nhận dự án mới nào tại TP.HCM. Đồng thời, mới đây, thông tin từ phía doanh nghiệp này cho biết, một dự án mới trong quý I/2019 sẽ được Công ty ra mắt tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và dự án Khu kinh tế mở tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Hai dự án này đều có diện tích hàng trăm héc-ta, cơ cấu sản phẩm đa dạng với biệt thự, chung cư, nhà phố…

ảnh 3
 Thị trường bất động sản Bình Dương là một trong những điểm ngắm mới của giới đầu tư TP.HCM.

Bên cạnh đó, những thương hiệu địa ốc khá có tiếng như Phú Đông Group, Hà Đô, Nam Long… cũng đã có sự dịch chuyển về các tỉnh vùng ven TP.HCM. Theo đó, Tập đoàn Hà Đô đang hướng tới một quỹ đất tại tỉnh Bình Dương, Tập đoàn Nam Long thì tiếp tục phát triển dự án 130 ha tại Long An, Phú Đông Group vừa thâu tóm quỹ đất 6.000 m2 tại thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương và lên kế hoạch phát triển dự án vào năm 2019….

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA) cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản buộc phải hướng ra các tỉnh vùng ven phát triển là câu chuyện tất yếu của thị trường khi mà tại vùng lõi TP.HCM đã khó khăn, chật chội.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản không thể nào không có hàng bán trong cả năm trời. Nếu thị trường bất động sản TP.HCM không thể tạo ra hàng cho doanh nghiệp thì buộc họ phải di tản ra các tỉnh lân cận để phát triển.

Việc số đông doanh nghiệp hướng về thị trường vùng ven sẽ tạo ra sự phát triển bền vững và xoay trục thị trường, khiến người tiêu dùng có đa dạng lựa chọn hơn. Bởi khi TP.HCM bắt đầu nghiêng về phát triển các dự án cao cấp do giá đất, thuế phí, giá dịch vụ tăng cao tạo ra mặt bằng giá bất động sản cao hơn thì những khách hàng ít tiền, thu nhập thấp khó có thể sở hữu nhà. Những dự án ở các tỉnh giáp TP.HCM là một lựa chọn tối ưu cho số đông khách hàng bởi quỹ đất rộng, mặt bằng giá đất, thuế và giá dịch vụ thấp hơn. Đồng thời, hạ tầng giao thông kết nối ổn định khiến khoảng cách địa lý cũng gần lại.

Ngoài ra, ý kiến từ nhiều chuyên gia cho rằng, kích thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven phát triển mạnh trong năm 2019 là một ý đồ của lãnh đạo TP.HCM trong chiến lược phát triển Vùng TP.HCM.

Thực tế, Thành phố hiện đã có khoảng 13 triệu dân sinh sống, nếu thị trường bất động sản vùng lõi phát triển mạnh, sẽ tiếp tục thu hút di dân tự do, tạo ra gánh nặng lên hạ tầng và nhiều hệ lụy khác. Trong đó, dân số tăng sẽ khiến thu nhập bình quân thấp đi, các yếu tố dân sinh, hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục… sẽ phải chịu áp lực lớn hơn. Trong khi đó, nếu để mật độ dân số giãn dần ra các tỉnh, sẽ tạo cho TP.HCM dư địa phát triển tốt hơn.

Chính vì vậy, việc các tỉnh vùng ven xoay trục làm mũi nhọn cho thị trường bất động sản TP.HCM là phương án được cả chính quyền, người dân và doanh nghiệp cổ vũ.

Bài toán quy hoạch mở rộng dần hoàn thiện

ảnh 4 
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM 

Theo tôi, việc thị trường bất động sản 2019 chuyển dần về các tỉnh lân cận TP.HCM là đúng với hướng quy hoạch mà Thủ tướng Chính phủ đề ra trong bản điều chỉnh quy hoạch Vùng TP.HCM mở rộng 2030 tầm nhìn 2050.

Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM lần này không chỉ đáp ứng mong muốn của TP.HCM mà còn là sự kết nối chặt chẽ giữa các tỉnh, thành phố vệ tinh; đồng thời xác định được thế mạnh của từng địa phương, từng khu vực.

Đặc biệt là vai trò trung tâm của TP.HCM để các tỉnh trong Vùng TP.HCM phát triển nhanh, bền vững, chia sẻ những khó khăn, thách thức và gắn kết trong việc phân bố các vùng, nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của từng tỉnh, thành phố như phát triển du lịch, văn hóa - giáo dục, nông nghiệp công nghệ cao, công nghiệp, thương mại dịch vụ và công nghệ thông tin.

Sự dịch chuyển là tất yếu
ảnh 5 
Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần PropertyX

Theo tôi, việc doanh nghiệp dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TP.HCM phát triển dự án là chuyện bình thường. Trong kinh doanh, yếu tố thị trường luôn phải đặt lên hàng đầu và việc thoát khỏi một khu vực đã quá chật chội để tìm một thị trường mới là đương nhiên.

Ở thị trường tỉnh, nhất là những tỉnh lân cận TP.HCM là một thị trường rộng lớn, đầy tiềm năng, với nhu cầu nhà ở người dân tại đây dần tăng cao, mức thu nhập cũng cải thiện hơn rất nhiều. Trong khi đó, từ trước đến nay các tỉnh này lại luôn thiếu dự án các bất động sản bài bản với đầy đủ tiện ích sống.

Chính vì vậy, khi doanh nghiệp chuyển hướng về các tỉnh này phát triển đồng nghĩa với việc sẽ dễ dàng hơn trong việc bán hàng, thêm vào đó tạo thêm những lựa chọn mới tốt hơn, cao cấp hơn cho khách hàng tại địa phương đó.

Cuộc cạnh tranh bắt đầu

ảnh 6 
Ông Trần Quốc Việt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường Long An

Trước đây, thị trường bất động sản tỉnh thường được các doanh nghiệp trong tỉnh chủ động phát triển. Chính vì áp lực khách hàng, áp lực cạnh tranh khá ít nên doanh nghiệp có thể độc quyền tương đối trong phát triển thị trường.

Tuy nhiên, khi thị trường đón nhận những doanh nghiệp mới, những dòng sản phẩm mới sẽ tạo ra tính cạnh tranh cao hơn nhiều và điều này đang diễn ra. Tất nhiên, thế khó thuộc về doanh nghiệp nhưng thị trường nói chung và người mua sẽ hưởng lợi với những dòng sản phẩm mới, đa dạng hơn, tiện ích nhiều hơn và sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ tạo cho thị trường một bộ mặt mới, bền vững hơn.

Bên cạnh đó, sẽ có những cái bắt tay giữa các doanh nghiệp với nhau. Đó là cái bắt tay của doanh nghiệp trong tỉnh có quỹ đất nhưng không có vốn triển khai, trong khi đó các doanh nghiệp mới có vốn nhưng cần có quỹ đất triển khai. Chính những điều này sẽ tạo ra một thị trường sôi động, xứng tầm và tạo ra một bộ mặt quy hoạch hoàn thiện, đồng bộ giữa TP.HCM với các tỉnh lân cận.

Theo Báo Đầu tư Bất động sản