Địa ốc

Trước chu kỳ mới, đầu tư bất động sản lúc này là thời cơ?

BIZLIVE
BizLIVE -
Một chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS với những dự báo, phân tích về tiềm năng đầu tư, cung cầu từng phân khúc…
Trước chu kỳ mới, đầu tư bất động sản lúc này là thời cơ?
Ảnh: Việt Tuấn
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 10 năm thăng trầm với nhiều khó khăn và cũng không ít thành tựu, từ giai đoạn đóng băng năm 2012-2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017-2019 và chững lại trong 2019 - 2020 với những ảnh hưởng khó lường từ Covid-19.
Tuy nhiên, cùng lúc đó, thị trường cũng chứng kiến những điểm sáng tích cực đến từ nỗ lực thúc đẩy đầu tư công, các chính sách tháo gỡ pháp lý, tình hình kiểm soát dịch tích cực, và trên hết là nguồn cầu dồi dào đến từ một trong những thị trường được đánh giá là tiềm năng nhất trong khu vực.
Theo khảo sát do một đơn vị truyền thông uy tín thực hiện trung tuần tháng 8, bất chấp thách thức từ Covid-19, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dẫn đầu với 38% lượt bình chọn (tương đương gần 42.900 phiếu bầu tính đến 17/8). Các kênh đầu tư được ưu tiên sau đó lần lượt là gửi tiết kiệm (27%), chứng khoán (12%), vàng (17%) và cuối cùng là USD (6%).
Trong các giai đoạn trước, giá bất động sản có thể tăng giảm đan xen trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn luôn tăng mạnh theo thời gian, đặc biệt tại các mốc “lập đỉnh” như 1994, 2001, 2008, 2014.
Chu kỳ mới của thị trường (2021- 2030) không nằm ngoài xu hướng này, nhưng câu hỏi đặt ra là sự tăng giảm sẽ diễn ra ra sao, tại những khu vực nào, và những phân khúc nào?
Trong trạng thái bình thường mới, bức tranh bất động sản sẽ có những thay đổi gì đáng chú ý? Các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư cần làm gì để tận dụng cơ hội phục hồi và đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường?.. .
Đây sẽ là những chủ đề được bàn thảo tại hội thảo “Bất động sản Việt Nam 2020 - 2021: Sẵn sàng chu kỳ mới”, do BizLIVE tổ chức.
Hội thảo diễn ra vào 14h chiều nay (29/8), với sự tham dự của các diễn giả là chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản; lãnh đạo doanh nghiệp, hiệp hội và các đơn vị tư vấn hàng đầu Việt Nam:
- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
- TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia Kinh tế
- TS. Nguyễn Đức Hưởng, Nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank
- TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng
- Bà Bùi Kim Thùy, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Cố vấn Harvard-Asia Pacific, đại diện tại Việt Nam của Hội đồng Kinh doanh Mỹ-ASEAN (USABC)
- Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC
- Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jll Việt Nam
- Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Think Big Group
Hội thảo gồm hai phiên, trong đó phiên 1 có chủ đề “Tái cấu trúc thị trường mở ra cơ hội” sẽ phân tích, đánh giá chung về bức tranh toàn cảnh của bất động sản ở thời điểm hiện tại, đặc biệt là các điểm sáng được dự báo thúc đẩy thị trường. Bên cạnh đó là câu chuyện kinh doanh và trải nghiệm thực tế của các doanh nhân trong nỗ lực tái cấu trúc và thích nghi trong giai đoạn bình thường mới.
Tại phiên 2, các diễn giả sẽ cùng phân tích diễn biến các phân khúc cụ thể, tiềm năng, nguồn cung, cơ hội đầu tư và thị hiếu tại mỗi phân khúc trong ngắn và dài hạn, đồng thời đưa ra những tư vấn, khuyến nghị cần thiết cho doanh nghiệp, nhà đầu tư trong thời gian tới.

MỤC TIÊU TĂNG GDP 5%, RỒI 4%, VÀ VỪA MỚI HÔM QUA NGƯỜI TA NÓI VỀ CON SỐ 2-3%...
Mở đầu hội thảo, bà Bùi Kim Thùy đặt vấn đề: Các chuyên gia nhận xét gì về tình hình kinh tế vĩ mô 8 tháng đầu năm và ảnh hưởng lên thị trường bất động sản?
Ông Võ Trí Thành nhìn lại, tác động của đại dịch Covid-19 như một cơn bão, sức tàn phá mạnh với kinh tế thế giới cũng như Việt Nam.
Đến thời điểm hiện tại, tình hình với kinh tế Việt Nam khó khăn hơn. Tuy nhiên, đã có một số tín hiệu tích cực về vắc xin, sự lây nhiễm chậm lại.
Cho đến cuối năm 2019, trước Covid-19, nhiều người tin rằng tăng trưởng kinh tế thế giới dù chững lại nhưng vẫn 3%, sau đó giảm dần còn từ 0-1% và đến giờ âm khoảng 5%, còn nhóm các nền kinh tế phát triển âm 10%.
Cách đây vài tháng, Chính phủ còn nói chúng ta phấn đấu tăng trưởng trên dưới 5%. Cách đây 2 tháng chúng ta kỳ vọng tăng trưởng khoảng 4%. Và mới nhất ngày hôm qua (28/8), người ta nói về con số 2-3%, con số này vẫn còn vô cùng tích cực so với bối cảnh thế giới.
Tăng trưởng còn tùy thuộc vào diễn biến khống chế dịch, chiều hướng có vẻ tốt hơn. Theo cá nhân tôi, khả năng 2-3% là cao nhất.

VẪN CÓ NHỮNG ĐIỂM VĨ MÔ TÍCH CỰC
Trong bộn bề khó khăn như vậy, có điểm gì mà ta thấy rằng từ nay đến giữa năm sau, hoặc đầu năm sau có thể coi là tích cực?
Theo TS. Võ Trí Thành, đối với Việt Nam, bên cạnh hệ thống FTA, hệ thống vĩ mô vẫn ổn định dù ta phải chấp nhận thâm hụt ngân sách cao hơn, trần nợ công phải tăng hơn. Việt Nam vẫn giữ được cân đối vĩ mô, ổn định vĩ mô. Khả năng chống đỡ của hệ thống ngân hàng đã tốt hơn nhiều so với cách đây 5-7 năm. Từ đầu năm đến tháng 8 này vẫn tăng lên mạnh mẽ. Dự trữ ngoại tệ đã đạt khoảng 90 tỷ USD.
So sánh với Singapore, Singapore hiện nay đã phải dành ra 55 tỷ đôla Singapore tức khoảng hơn 40 tỷ USD để hỗ trợ nền kinh tế, tổng mức hỗ trợ từ đầu dịch đến nay của Singapore ước khoảng hơn 110 tỷ đôla Singapore.
Với riêng Việt Nam, tăng trưởng của Việt Nam thấp nhất trong 30 năm qua, dù có 2, 3 tháng phục hồi sau đại dịch nhưng tổng lại rất nhiều con số vẫn âm.
Việt Nam có 3 nhân tố đặc trưng: khu vực dịch vụ Việt Nam chưa lớn như các nước phát triển; thứ hai, khu vực nông nghiệp bệ đỡ tương đối tốt cho lao động tự do; cuối cùng, chúng ta có tầng lớp trung lưu, không phải ngẫu nhiễn người ta dùng tiền để đi du lịch.
Chúng ta nhìn vào khu vực bất động sản, cơ hội tiếp cận vốn hiện nay, dù ngân hàng dư tiền cho vay, nhưng phải đánh giá và đảm bảo tiêu chuẩn. Và hiện tại, chủ đầu tư vẫn tìm cơ hội của huy động vốn. 8 tháng đầu năm nay, phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn lớn hơn so với cùng kỳ của năm 2019. Từ 1/9/2020, có thể tiêu chuẩn phát hành riêng lẻ bị thắt chặt nhưng vẫn còn nhiều cơ hội.
Tình hình hiện tại rất tùy thuộc vào tình hình dịch bệnh. Có hai nhóm mà ta khai thác rất tốt, nhóm giàu và trung lưu trước đây đi du lịch nước ngoài giờ họ sẽ đi trong nước. Và nhóm những người nước ngoài đang còn ở Việt Nam. Nếu ta thu hút tốt nhóm này cũng sẽ làm ăn được.
Bất động sản không tránh khỏi nằm trong cơn bão khó khăn chung. Tuy nhiên vẫn có những điểm các chủ đầu tư kinh doanh vẫn nên lưu ý và quan tâm.

 Ở GIAI ĐOẠN BỨT PHÁ TRỞ LẠI, BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SỨC LAN TỎA LỚN
Cùng đánh giá về tình hình vĩ mô hiện nay, TS. Cấn Văn Lực gắn với thời điểm hiện tại khi Việt Nam đã xuất hiện làn sóng Covid-19 thứ 2. Theo đó ông thiên về tình huống xấu nhất, với dự báo tăng trưởng GDP sẽ chỉ đạt 1,5%-2%.
“Thủ Tướng trong cuộc họp ngày hôm qua (28/8) cũng nói phấn đấu năm nay tăng trưởng dương. Chúng tôi cho rằng điều này là hoàn toàn khả thi trong bối cảnh chúng ta có thể kiểm soát lạm phát tương đối tốt, từ 3,5-3,8%”, ông Lực cho biết.
Thủ tướng cũng đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch 2020-2025. Theo đó, trong giai đoạn 2020-2021, chúng ta chủ yếu tập trung phục hồi kinh tế sau đại dịch. Giai đoạn 2022- 2025 sẽ là giai đoạn bứt phát để phát triển mạnh mẽ hơn.
Về thị trường bất động sản (BĐS), riêng lĩnh vực kinh doanh BĐS năm ngoái đóng góp 4,5% GDP, thêm lưu trú thì cộng thêm 3,8% GDP, cộng xây dựng thêm 5,84% GDP. Tính chung lại, BĐS và các ngành nghề liên quan đóng góp khoảng 17% GDP.
Đặc biệt, BĐS có tính lan tỏa rất lớn, có liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế, bao gồm du lịch, xây dựng, lưu trú và tài chính ngân hàng.
Liên quan đến tác động của Covid-19, chúng tôi đánh giá tác động này là rất lớn. Mỗi khi nền kinh tế khó khăn thì hai lĩnh vực sẽ bị ảnh hưởng lớn nhất là chứng khoán và BĐS.
Bản đánh giá 15 lĩnh vực chính, đóng góp tới 80% GDP mà chúng tôi đã thực hiện cho thấy, BĐS là 1 trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nhất do Covid-19.
Theo đó, trong đề xuất với Chính phủ, chúng tôi đã đề nghị cần hỗ trợ mạnh thị trường BĐS.
Về cơ hội và thách thức với thị trường BĐS, chúng tôi luôn cho rằng, trong nguy có cơ. Chúng tôi thấy có ba điểm sáng với thị trường BĐS bao gồm thị trường BĐS công nghiệp, BĐS nhà ở và logistics.
Hiện Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, BĐS sẽ là một trong những ngành được hưởng lợi nhiều nhất.
Cũng cần phải nhấn mạnh, trong và sau đại dịch Covid-19, hành vi của các nhà đầu tư đã và đang thay đổi rất lớn, do vậy, cấu trúc BĐS cũng sẽ thay đổi rất nhiều để thích nghi.

“NHU CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VẪN RẤT MẠNH, RẤT LỚN”
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng khó khăn thị trường BĐS Việt Nam hiện nay không phải đến từ nội tại mà đến từ các yếu tố khác.
Vào những năm 2017-2018, thị trường BĐS Việt Nam rất mạnh. Sang năm 2019 có khựng lại đôi chút, các chỉ số của thị trường ngay lập tức giảm hơn 2018. Theo đó, năm 2017, có 130 nghìn sản phẩm được hấp thụ, đến năm 2018 vọt lên 180 nghìn sản phẩm nhưng đến năm 2019 còn 110 - 120 nghìn sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường có sự sụt giảm nhưng xuất phát từ nguyên nhân là do tác động của tình hình vĩ mô.
Khi thị trường BĐS gặp khó khăn mọi nguồn lực đều khuyến khích phát triển, khi thị trường phát triển mạnh thì lại bộc lộ những yếu điểm của chính sách, pháp luật. Nhiều dự án ở các đô thị lớn phải dừng lại để thanh kiểm tra, cũng như hạn chế phát triển các dự án ở các địa phương. Mỗi địa phương có khoảng 20-30 dự án bị dừng triển khai, còn các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM còn tới cả trăm dự án.
Việc các dự án bị dừng triển khai dẫn đến nguồn cung thiếu, trong khi lực cầu vẫn mạnh. Theo ghi nhận của Hiệp hội, có những dự án được hấp thụ lên tới 90%. Cụ thể, tại TP.HCM có những dự án giá bán lên tới 40 triệu đồng/m2 nhưng trong vòng hai ba tháng đã tiêu thụ tới 95%.
“Do đó, theo tôi đây không phải khủng hoảng do thị trường BĐS bởi nhu cầu vẫn rất mạnh, rất lớn”, ông Đính nói.
Ngoài ra, khi gặp các vướng mắc này, doanh nghiệp lên tiếng, Chính phủ đã có những hành động rất kịp thời, một loạt chính sách đã được đưa ra, như chính sách để tháo gỡ cho sự phát triển cho condotel. Đối với các dự án đang phát triển Chính phủ cũng đã có Nghị định 25.
Với những tháo gỡ đó, ông Đính hy vọng thị trường có thể khôi phục lại sự phát triển như trước năm 2019, nhưng ngay đầu năm nay dịch Covid-19 ập đến tiếp tục gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.
“Tuy nhiên, theo tôi, BĐS sẽ là loại hình phục hồi nhanh nhất so với các loại hình khác. Điều này đã minh chứng sau khi đợt dịch một kết thúc, kết thúc giãn cách, thị trường đã nhanh chóng khôi phục các giao dịch”, ông Đính dự báo.
Không thể nói năm nay chúng ta thành công, lượng giao dịch đến nay chỉ được 10 nghìn giao dịch thành công, bằng khoảng 10% năm ngoái. Tuy nhiên, chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn, chỉ có hai tháng sau đợt khi dịch một kết thúc thị trường đã khôi phục hoạt động. Như vậy, thị trường vẫn hoạt động tốt, mặc dù có ảnh hưởng của đợt dịch đầu năm.
Theo ý kiến của diễn giả này, BĐS không gặp khủng hoảng, mà đang bị khủng hoảng từ bên ngoài tác động vào làm thị trường bị chậm nhịp lại.
“Chúng ta tin tưởng Chính phủ, nhân dân Việt Nam chắc chắn sẽ thành công trong việc kiểm soát đợt dịch thứ hai này. Và khi dịch được kiểm soát, BĐS sẽ là một trong những lĩnh vực đầu tiên được khôi phục, bên cạnh đó là du lịch, trong đó có du lịch nghỉ dưỡng. Trong thời gian tới vẫn còn cửa sáng cho thị trường BĐS nên chúng ta vẫn nên lạc quan”, ông Đính nói thêm.

“CHƯA MẤY DOANH NGHIỆP KÊU KHÓ TRONG MẢNG BẤT ĐỘNG SẢN”
Tại hội thảo, bà Bùi Kim Thùy đặt câu hỏi với đại diện lãnh đạo doanh nghiệp, họ đánh giá thế nào về những chính sách Chính phủ và bộ ngành hỗ trợ các ngành chịu ảnh hưởng bởi Covid-19, và với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS thì sao?
Theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, trong những tháng qua, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tháo gỡ thủ tục pháp lý dường như chưa thực sự ngấm được vào thị trường. Mỗi một chính sách, chủ trương, quyết định cần nhiều thời gian. Tại Việt Nam, soạn thảo 1 văn bản thường mất từ 3-5 tháng và có lẽ cần thời gian tương đương nữa để đi vào được cuộc sống.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản trong một hội thảo gần đây đã đưa ra quan điểm rằng Covid-19 chưa ảnh hưởng nhiều đến lĩnh vực này. Cho đến nay, chưa mấy doanh nghiệp nào kêu khó trong mảng bất động sản. Cái đáng lo nhất theo tôi lại là các ngành dịch vụ, du lịch, vận tải, hàng không, đường biển...
Nếu đã đầu tư bất động sản bài bản và quy mô thì khủng hoảng 3 tháng hay 1 năm không có gì đáng ngại. Bất động sản càng để lâu càng có hiệu quả. Các công ty môi giới hoặc công ty nhỏ không thể chờ từ 1 đến 2 năm được. Nếu qua 1-2 năm thì sang đến năm thứ 3 có khi giá còn gấp đôi, gấp ba.
“Với mảng bất động sản của FLC, Covid-19 có kéo dài đến sang năm thì chúng tôi cũng không lo ngại, nhưng chúng tôi lo ngại cho các mảng khác như du lịch, hàng không. Covid-19 lần 2 xảy ra, công suất của hệ thống phòng FLC khi đại dịch thứ 2 xảy ra, công suất tụt còn 20-30%. Rất đáng mừng, sau khi kiểm soát được dịch, ngay như ngày hôm nay, công suất phòng đang tăng lên rồi. Dịch được kiểm soát tốt, mọi thứ đang dần dần tốt hơn”, ông Quyết cho biết.
“Đối với câu hỏi thứ 2, nói về bất động sản, tôi muốn nhấn mạnh thêm câu hỏi của chị Thùy rằng, theo tôi về lâu dài bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn nhất và có khả năng sinh lời cao nhất. Trong thời gian qua, không thấy bất cứ nhà đầu tư nào thua lỗ, nếu thua lỗ chẳng qua là theo phong trào”.
Phong trào ở đây là gì? Nhiều người đầu tư vào rồi muốn rút ra ngay, kiểu như vài tháng rồi rút tiền ra ngay chắc chắn sẽ thua lỗ. Ông Quyết cho rằng nếu rút như vậy 90% là thất bại. Có thể kể đến câu chuyện Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang… Tất cả nhà đầu tư bài bản, xem xét thủ tục pháp lý cho dù là thời điểm yếu nhất… tại thời điểm ấy, nhà đầu tư thường quan sát địa phương không theo phong trào thì đều thành công. Thời gian qua, đầu tư ở Hà Nội hay TP.HCM, dù vùng ven đều có hiệu quả, còn nếu theo phong trào như nói ở trên thì rút vốn ra còn khó chứ đừng nói đến hiệu quả.
Với quy trình thủ tục pháp lý hiện nay, việc hoàn thiện dự án bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Ví dụ với bất động sản đô thị, từ khâu lên dự án cho đến khi đưa ra thị trường, hoàn thiện điện đường trường trạm…, quy trình phải mất ít nhất 3 - 4 năm, với điều kiện luân chuyển tiền một cách có hệ thống. Doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ khó mà theo được với quy trình này.
“Với điều kiện khó khăn như vậy từ nay đến sang năm, vậy sản phẩm ra thị trường sẽ rất ít? Các bạn có thể tìm hiểu số lượng các dự án ra thị trường nay đến năm sau, không nhiều. Mặt khác, qua hai làn sóng dịch Covid, tôi vẫn chưa thấy dấu hiệu giảm giá hay bán phá giá nào cả.
Bởi vậy, tôi tin rằng những năm tới, chắc chắn thị trường bất động sản còn rất nhiều lợi thế”, Chủ tịch Tập đoàn FLC nói.

TS. Nguyễn Đức Hưởng 
COVID-19 CHÍNH LÀ MỘT CUỘC CÁCH MẠNG?
Chia sẻ quan điểm tại hội thảo, TS. Nguyễn Đức Hưởng, Nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank nêu góc nhìn: “Tôi cho rằng, Covid-19 chính là một cuộc cách mạng”.
Cách mạng ở đây chính là việc thay cũ đổi mới, và Covid-19 làm hộ chiếu Việt Nam trở nên rất có giá, từ đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhìn về Việt Nam.
Đồng thời, căng thẳng Mỹ - Trung Quốc giúp Việt Nam là “ngư ông đắc lợi”. Ông Hưởng cho biết có nhiều bạn bè đã đem tiền đầu tư ở nước ngoài cũng đang rục rịch muốn quay trở về Việt Nam.
Với việc kiểm soát được dịch Covid-19, vị chuyên gia này tín rằng GDP Việt Nam tăng trưởng dương là hoàn toàn có thể đạt được, thậm chí còn tăng trưởng vượt kế hoạch.
Theo đó, ông Hưởng dự tính: “Sau chứng khoán, vàng, chắc chắn sẽ đến lúc sốt đất. Đầu tư vào đất chỉ có lãi”.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại chúng ta nhận thấy thị trường BĐS Việt Nam đang mất cân đối, cầu đang chờ cung do chúng ta đang thiếu cơ sở pháp lý để cung có hàng.
Về cơ chế, chúng ta cần học Singapore và Úc. Chúng ta có cơ chế cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam nhưng kèm theo đó rất nhiều vướng mắc khiến họ không mua được. “Chúng ta bán bia nhưng lại muốn bán thêm cả lạc”.
Ở Singapore hay Úc thì mọi chuyện rất khác. Người nước ngoài có thể mua BĐS một cách dễ dàng, chỉ cần đáp ứng các yêu cầu về thuế.
Là người nhiều năm trực tiếp làm lãnh đạo NHTM, TS. Nguyễn Đức Hưởng nhận định thêm: “Với trong ngành tài chính ngân hàng, ngân hàng nào có thể đi trước đón đầu, có những gói cho vay với lãi suất phù hợp với BĐS thì khi thị trường phục hồi, ngân hàng đó sẽ lãi lớn”.

 Bà Bùi Kim Thùy, Chuyên gia Kinh tế
“KHÔNG NHANH, ĐẠI BÀNG SẼ BAY MẤT…”
Bà Bùi Kim Thùy: Nhiều dự báo về việc chuẩn bị đón làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp nước ngoài, như gần đây Tập đoàn LOGOS (Úc) có kế hoạch rót 350 triệu USD vào BĐS logistics Việt Nam. Các ông/bà nhìn nhận gì về những chuyển động này?
Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jll Việt Nam trả lời: Hiện nay Việt Nam đang có rất nhiều dự án FDI. Đặc biệt sau khi ông Trump lên làm Tổng thống Mỹ, thương mại của thế giới đã có nhiều thay đổi, trong đó có chính sách liên quan đến quan hệ với kinh tế Trung Quốc. Và Việt Nam đã phần nào được hưởng lợi từ đó.
Việt Nam cùng với Malaysia và Indonesia ở khu vực Đông Nam Á và Mexico ở châu Mỹ rất may nằm trong xu hướng dịch chuyển đầu tư khỏi Trung Quốc của Mỹ.
Khi dịch chuyển đầu tư, các doanh nghiệp Mỹ muốn tìm đến thị trường tương đồng. Nhiều doanh nghiệp muốn tìm hiểu để dịch chuyển nhà xưởng. Tuy nhiên, khi dịch chuyển nhà máy có rất nhiều vấn đề phức tạp, liên quan đến những toan tính của các nhà đầu tư này và các ràng buộc khác như hệ thống cung ứng đang ở Trung Quốc, cộng thêm giai đoạn vừa rồi do Covid-19 nên việc sang thăm khảo sát gặp khó khăn.
“Chúng tôi ghi nhận nhiều sự quan tâm nhưng ký kết cụ thể chưa nhiều. Chúng tôi hy vọng khi Covid được kiểm soát hoạt động này sẽ được đẩy mạnh hơn”, ông Quang kỳ vọng.
Dẫn lại thông tin ông Quyết đề cập ở trên, trung bình một dự án mất 3 năm để làm thủ tục, nhưng ông Quang cho rằng đó là thông tin lạc quan, còn thực tế có khi phải 4-5 năm; các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng thế, phải mất 2-3 năm. Sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế có, tuy nhiên gặp những rào cản từ luật, người thực thi luật và các văn bản dưới luật.
“Chính phủ Ấn Độ đã chi khoảng 30 tỷ USD để hỗ trợ các doanh nghiệp chuyển về nước này. Khi đó nếu Việt Nam không nhanh sẽ mất cơ hội như Thủ tướng đã nói dọn tổ cho đại bàng nhưng nếu không nhanh đại bàng sẽ bay mất”, ông Quang lưu ý.
Bên cạnh đó, quỹ đất cho phát triển khu công nghiệp (KCN) của Việt Nam cũng rất hạn hẹp. Nếu như muốn lấy đất mở rộng các KCN cũng gặp các rào cản. Như được biết, có khu công nghiệp ở Bắc Ninh phải mất 10 năm mới hoàn thành thủ tục hạ tầng để cho thuê được.
Quỹ đất cho phát triển KCN đã hạn chế nhất, quỹ đất có hạ tầng giao thông tốt lại càng hạn chế hơn. Ở Việt Nam việc đầu tư cho hạ tầng giao thông còn hạn chế nên quy đất cho KCN còn hạn chế.
Theo tôi, Việt Nam không nhất thiết những doanh nghiệp hàng đầu, hãy đón những doanh nghiệp phù hợp với mình. Nói tóm lại, hãy “liệu cơm gắp mắm”.

LỰA CHỌN PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN NÀO?
Về triển vọng ở chu kỳ mới của thị trường BĐS, TS. Võ Trí Thành đặt vấn đề cụ thể hơn là thị trường có nhiều phân khúc, vậy nên đầu tư vào phân khúc nào và ở đâu, hay ở kênh đầu tư khác?
Ông Nguyễn Văn Đính trả lời rằng, quan trọng là nhà đầu tư có bao nhiêu tiền, nếu có ít tiền thì nên đầu tư vào ngân hàng vì an toàn và vẫn sinh lợi. Trong bối cảnh này lãi suất ngân hàng vẫn ổn.
Còn nếu có nhiều tiền hơn một chút thì nhà đầu tư có thể xem xét đến nhiều kênh hơn như vàng, chứng khoán. Còn thực sự có nhiều tiền thì mới nên đầu tư vào BĐS.
“Nếu ít tiền và phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì tôi khuyên là chưa nên tham gia vì chúng ta chưa thể biết tình hình Covid đến khi nào được kiểm soát”, ông Đính khuyến nghị.
Và theo ông Đính, BĐS vẫn là kênh đầu tư sinh lợi tốt nhất, an toàn nhất và có dư địa lớn nhất. Về yếu tố sinh lợi thông qua giá trị, thị trường BĐS trong suốt nhiều năm qua, chưa có cuộc khủng hoảng nào mà BĐS giảm giá. Ngược lại, BĐS vẫn tăng đều, bình quân từ 5-7%.
Ngoài ra, BĐS còn có khả năng sinh lợi khi khai thác kinh doanh để gia tăng thêm lãi.
Giá BĐS ở Việt Nam nhìn chung vẫn đang ở mức rất thấp. BĐS ở những khu vực mới phát triển, và phát triển tốt thì phân khúc đất nền là phân khúc nhà đầu tư có thể xem xét đầu tư.
Với BĐS nghỉ dưỡng, đây là phân khúc có lợi thế, dư địa lớn để phát triển.
“Chúng tôi cho rằng, trong 5, 10 năm nữa, du lịch Việt Nam sẽ trở nên cạnh tranh và thu hút tầm cỡ thế giới. Trên thực tế, chúng tôi ghi nhận BĐS nghỉ dưỡng ở thời điểm hiện tại bị ảnh hưởng lớn bởi Covid-19 nhưng vẫn nhận được quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư”, vị đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

BỐN NGUYÊN TẮC ĐẦU TƯ
Còn theo TS. Cấn Văn Lực, tất cả các câu chuyện đầu tư luôn có nguyên tắc là phù hợp với khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Và ông nêu 4 nguyên tắc cân tuân thủ.
Nguyên tắc 1: Đầu tư nhìn theo hướng trung và dài hạn; lướt sóng hay đầu cơ ở thời điểm này là rất khó.
Nguyên tắc 2: Không theo phong trào.
Nguyên tắc 3: Không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.
Nguyên tắc 4: Đa dạng hóa kênh đầu tư.
Về BĐS, hiện có một số phân khúc được quan tâm là “Second home” và BĐS nhà ở. Hiện tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam là 39% cuối năm ngoái, Chính phủ đặt mục tiêu tăng tỷ lệ này lên 50-52% vào năm 2030 nên nhu cầu nhà ở ở Việt Nam còn rất lớn.
BĐS du lịch là một câu chuyện đầu tư lâu dài. Nếu quyết định đầu tư lâu dài thì BĐS du lịch là một kênh đáng lưu ý.

  Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big Group
GIAI ĐOẠN HIỆN NAY LÀ THỜI CƠ?
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big Group và Lộc Sơn Hà cho rằng, thực tế những con số thống kê về hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu từ chủ đầu tư, tức là nguồn sơ cấp, trong khi thị trường thứ cấp với mua đi bán lại vẫn sôi động.
Cho nên khủng hoảng của thị trường bất động sản ở đây vẫn là do nguồn cung, không phải chủ đầu tư nào cũng có dự án tốt để bán ra thị trường, nhưng nếu có dự án tốt, pháp lý rõ ràng khả năng hấp thụ vẫn cao. Theo đó phải điều chỉnh nguồn cung trên thị trường.
Còn về câu hỏi những nhà đầu tư cá nhân có nên đầu tư vào thời điểm này hay không, ông Hà cho rằng, dịch bệnh có thể gây ra tâm lý lo ngại, khiến nhiều người lo sợ không dám ra khỏi nhà, nhưng nếu đặt giả thiết cuối năm hoặc sang năm có vắc xin thì sao? Khủng hoảng ở đây là khủng hoảng y tế không phải kinh tế nhưng hiện nay nó đã ảnh hưởng đến kinh tế rồi và BĐS cũng bị tác động.
Dù vậy ông Hà cho rằng, giai đoạn hiện nay là thời cơ. Theo ông Hà, chu kỳ 10 năm tới khác hoàn toàn với chu kỳ trước. Chúng ta đã có gói hỗ trợ vay mua nhà 6-7%, trước chúng ta không thể tìm được gói hỗ trợ như thế này. Lãi suất cho vay mua bất động sản đang thấp là một lợi thế lớn, chính sách như vậy rất tốt cho người vay mua nhà.
Thứ nữa là hiện nay giá bất động sản cũng khá hợp lý chứ không phải quá cao nên phù hợp để mua nhà.
“Còn về đầu tư, tôi cũng đồng ý với TS. Cấn Văn Lực về xu hướng mua ngôi nhà thứ hai đang rất sôi động. Tại Thái Lan có quan niệm như thế này, những bất động sản ở cách khu đô thị lớn khoảng 2 giờ đi xe đều có thể gọi là ngôi nhà thứ hai. Với những bất động sản nghỉ dưỡng như của FLC chỉ cách Hà Nội khoảng 2-3 giờ đi xe hoàn toàn có thể là ngôi nhà thứ hai với những người ở Hà Nội có thể về nghỉ cuối tuần sau đó quay lại làm việc”, ông Hà nhìn nhận.
Thời điểm hiện tại, bất động sản nghỉ dưỡng giá đang rẻ hơn, lãi suất thấp nhưng do tâm lý lo ngại dịch nên nhiều người e dè, nhưng nếu mua tính ra một vài năm nữa không có giá rẻ như hiện nay.
Liên quan đến lãi suất và vay vốn đầu tư, tiêu dùng BĐS, là người đang trực tiếp trong ban điều hành ngân hàng lớn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, lãi suất hiện nay đã và đang giảm.
Lãi suất cho vay mới đã giảm từ 0,5 - 2%/năm so với đầu năm, tuy nhiên, tín dụng đầu ra vẫn đang rất thấp. Theo số liệu của NHNN, tính đến hết 7 tháng, tín dụng toàn hệ thống mới tăng khoảng 3,5%, chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm trước. Sức hấp thụ vốn của nền kinh tế đang rất yếu.
Mặc dù vậy, tín dụng BĐS hết quý II vẫn tăng khoảng 1,5%, tín dụng BĐS bao gồm cả cho vay nhà ở tương đương 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 19,3% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Nếu chỉ tính tín dụng cho vay kinh doanh BĐS thì khoảng 600 nghìn tỷ đồng.
Lãi suất đi vay để mua nhà hiện nay tương đối hấp dẫn. Nhiều ngân hàng tung ra các gói cho vay hấp dẫn với kỳ hạn 9 năm đổ xuống với lãi suất chỉ từ 7-9%/năm. Đây là mức lãi suất khá hấp dẫn.
Về đòn bẩy tài chính, chúng ta có thể chấp nhận đòn bẩy tài chính nhưng không nên quá cao, khoản vay chỉ nên chiếm 30-35% giá trị khoản đầu tư là hợp lý.
"Thời điểm hiện nay có tiền mặt là vua, nhưng cũng là thời điểm xuống tiền cho BĐS tương đối hấp dẫn", ông Lực nhìn nhận.

“PHẢI BIẾT SỢ RỦI RO, NHƯNG QUẢN TRỊ ĐƯỢC RỦI RO THÌ SIÊU LỢI NHUẬN…”
Còn theo chia sẻ của TS. Nguyễn Đức Hưởng, cách đây 10 năm, nhiều nhà đầu tư nước ngoài mà ông gặp từng nói rằng nếu đầu tư bất động sản ở Việt Nam thì chỉ có Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…
“Quan điểm đó giờ đã lỗi thời”, ông Hưởng nói và cho biết: “Còn tôi từng vào Quy Nhơn, nhiều người từng bảo ông Quyết “thần kinh” khi vào những khu đất mà trước đây người ta chê bai, nhưng giờ đây giá đã lên thành 5,7 triệu đồng/m2. Nếu như ông Vượng Vingroup biến vàng thành kim cương, thì ông Quyết biến cát thành kim cương”.
Với nhà đầu tư cá nhân, dù ít tiền hay nhiều tiền thì ông Hưởng vẫn khuyến nghị đầu tư vào đất. Tuy nhiên cần phải tính đến có đầy đủ hồ sơ pháp lý.
“Từng nhiều năm làm ngân hàng, tôi không khuyên dùng đòn bẩy, tôi cũng không nói tỷ lệ bao nhiêu, với tỷ lệ 70% được vay tối đa. Nhưng nếu bất động sản đó cho thuê thu được trả được tiền lãi ngân hàng và dư ra một tý thì tại sao không! Nếu mà khuyên bao nhiêu phần trăm cho vừa, thì nên khoảng 40% đổ lại. Còn làm kinh doanh thì bao nhiêu chúng ta cũng “chơi” được, chịu được là “chơi”. Còn chúng tôi cho vay thì 30% có khi không cho vay, nhưng với người khác 70% cũng cho vay bởi người đó có nguồn thu bù lại. Chúng ta phải biết sợ rủi ro, nhưng quản trị được rủi ro thì siêu lợi nhuận”, ông Hưởng chia sẻ.

90% TRIỆU PHÚ USD TẠI VIỆT NAM ĐỀU TRỰC TIẾP HOẶC GIÁN TIẾP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Ông Đặng Văn Quang cho biết, hiện nay ở Việt Nam số lượng triệu phú tiền USD, dựa trên con số công khai, số lượng người có từ 1 triệu USD khoảng trên 12.000 người. Và 90% số lượng này đều trực tiếp hoặc gián tiếp kinh doanh bất động sản.
Đặc biệt trong nhóm 100 người giàu nhất Việt Nam, tức là có trên 30 triệu USD, con số liên quan trực tiếp đến kinh doanh bất động sản là 99,1%, và con số này cũng cần phải được suy ngẫm.

BIZLIVE

Đua nhau thổi giá đất nền

Đua nhau thổi giá đất nền

Một loạt dự án đắp chiếu hàng chục năm bỗng sôi động trở lại, đất thổ cư bị thổi giá tăng gấp 2-3 lần trong tuần. Đó là những gì đang diễn ra trên thị trường bất động...