Địa ốc

“Ở Việt Nam, khi phải hỏi ý kiến các cơ quan liên ngành nhưng không có thời hạn trả lời...”

Huyền Trâm
BizLIVE - Lãnh đạo các doanh nghiệp cùng nhìn về xu hướng M&A bất động sản, với thách thức có tính động lực phát triển nhưng cũng có thách thức mang tính kìm hãm.
“Ở Việt Nam, khi phải hỏi ý kiến các cơ quan liên ngành nhưng không có thời hạn trả lời...”
Từ trái qua: ông Nguyễn Thế Nhiên, ông Vũ Minh Tiến, bà Khanh Nguyễn và ông Lim Hua Tiong.
CƠ HỘI CHO NHÀ ĐẦU TƯ NỘI

Tại một diễn đàn tuần qua, đề cập tới xu hướng mua bán, sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Thế Nhiên, Phó Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cho rằng, hoạt động M&A có xu hướng gia tăng ở bất động sản công nghiệp và bất động sản ven đô. Bất động sản ven đô nóng lên là do hành vi của người tiêu dùng thay đổi.

"Với bất động sản công nghiệp, dịch Covid-19 xảy ra khiến dòng vốn ngoại đóng băng, đó là cơ hội cho nhà đầu tư nội. M&A bất động sản công nghiệp có khối lượng giao dịch tăng lên với các nhà đầu tư nội", ông Nhiên nêu.

Đồng quan điểm, ông Vũ Minh Tiến, Thành viên HĐQT phụ trách kiểm soát chiến lược đầu tư và M&A, Tập đoàn An Thịnh cho biết, năm 2020, ảnh hưởng của dịch bệnh covid-19 đã rất rõ ràng, nhưng trong dân gian có câu “trong rủi có may”, từ việc thị trường bất động sản đóng băng thì hoạt động M&A lại có xu hướng gia tăng. Theo đó, tập đoàn này tập trung 2 phân khúc là dự án bất động sản ven đô và bất động sản công nghiệp.

“Nguyên nhân chính là với bất động sản ven đô, do hành vi tiêu dùng thay đổi, xu hướng thị trường thay đổi, thay vì họ đối mặt với hiểm hoạ mắc bệnh dịch khi di chuyển bằng các phương tiện máy bay, tàu hoả thì có thể di chuyển bằng phương tiện cá nhân để tới bất động sản ven đô”, ông Tiến chia sẻ.

Còn với bất động sản công nghiệp, do dịch bệnh khiến dòng vốn ngoại tạm chững lại trong ngắn hạn và là cơ hội cho nhà đầu tư nội. Đây là bài kiểm tra đối với sức mạnh của nhà đầu tư nội, điều này cũng giải thích cán cân giá trị giao dịch M&A trong giai đoạn 2020 nghiêng về nhà đầu tư nội tăng lên.

Tương tự, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc cao cấp thị trường vốn, Công ty JLL Việt Nam cho biết, trong chu kỳ này JLL tin thị trường vẫn có hứa hẹn trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Nhưng bà Khang nói thêm, khi các nhà đầu tư thảo luận với JLL họ vẫn tin phân khúc nhà ở dân cư vẫn còn rất triển vọng, đặc biệt các nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore và Hàn Quốc. Bên cạnh đó, hiện nay, phân khúc văn phòng được xem là phân khúc mang lại sự ổn định, nếu có vị trí tốt thì bất kể dịch bệnh thì bất động sản Việt Nam vẫn thu hút tốt các nhà đầu tư.

Với ông Lim Hua Tiong, Tổng giám đốc Công ty Frasers Property Vietnam thì cho rằng, dịch bệnh xảy ra nhưng xu hướng tìm kiếm thương vụ mới không có nhiều thay đối. M&A vẫn là điều công ty tìm kiếm ở Malaysia, Singapore và Việt Nam cũng là một trong những thị trường đó.

“Dù tiến trình thay đổi Luật cho các nhà đầu tư M&A có vẻ chậm nhưng nhiều đối tác của chúng tôi vẫn theo đuổi các mục tiêu M&A tại Việt nam. Tôi vẫn thấy khả quan ở Việt Nam”, ông Lim Hua Tiong chia sẻ.

Vị này cho biết, 10 năm kinh nghiệm ở Việt Nam công ty đã thực hiện nhiều thương vụ. "Lời khuyên của chúng tôi là đừng trả tiền khi thương vụ không được đảm bảo. Định giá rất quan trọng nên phải kiên nhẫn. Nếu không sẽ gặp rất nhiều rủi ro bởi thực tế nhiều khi không như dự tính".

Chia sẻ về việc tại sao doanh nghiệp chưa thực hiện M&A xuyên biên giới, ông Nguyễn Thế Nhiên cho biết, Hưng Thịnh Land hợp tác cùng nhà đầu tư nước ngoài như Nhật cùng tham gia các dự án chứ chưa thực hiện M&A xuyên biên giới, có thể xem là cơ hội chưa chín muồi.

Lý giải về điều này, bà Khanh Nguyễn cho rằng, dựa trên tình huống thực tế, bên mua là người địa phương, bà đồng ý Hưng Thịnh Land trong việc không thực hiện nhiều giao dịch với bên bán là người nước noài, vì vấn đề pháp lý, quỹ đất sạch rất phức tạp.

“Khi tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài phải có chất lượng, họ mong muốn có chủ quyền rõ ràng, để chốt nhanh. Theo tôi dự đoán, góc độ bên cung, rủi ro cũng có thể nằm ở đây, họ lo vấn đề chủ quyền, đất sạch, nên chưa có động thái rõ ràng, bởi họ đang đợi xem sẽ xảy ra chuyện gì tiếp theo sau đó”, bà Khanh cho biết.

HAI THÁCH THỨC CHÍNH

Ông Vũ Minh Tiến cho biết, Tập đoàn An Thịnh phân loại thách thức thành 2 loại, một là thách thức mang tính lực đẩy để phát triển và thách thức làm trở ngại, kìm hãm sự phát triển.

Với thách thức là động lực thúc đẩy, trong việc cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là với cạnh tranh khối nội giai đoạn hậu Covid-19, hay còn gọi là trong giai đoạn bình thường mới thì cạnh tranh này vô hình đã thúc đẩy công ty luôn luôn phải thay đổi chính mình, để luôn thích ứng với mọi hoàn cảnh có thể xảy ra trong tương lai, nay có thể là dịch covid, mai là một biến cố gì đó không lường trước được.

Về thách thức là trở ngại kìm hãm, đó là sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định pháp luật dẫn đến khi triển khai dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn, mất thời gian để giải quyết. Có thể kể đến như việc mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư trong việc chuyển nhượng dự án.

Luật Đất đai quy định rõ việc chuyển nhượng dự án gắn liền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay hồ sơ về chuyển nhượng dự án bao giờ cũng có giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Đầu tư lại không nhắc đến việc có hay không việc chuyển nhượng dự án mà không cần chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Hay việc liên doanh liên kết mà không dẫn đến việc chuyển nhượng 100% dự án thì có phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất không.

Ngoài ra, sự minh bạch, thời gian giải quyết các thủ tục hành chính rất lâu, dù có quy định thời gian nhưng đôi khi không được đúng như vậy. Chưa kể ở Việt Nam, khi phải hỏi ý kiến các cơ quan liên ngành nhưng không có thời hạn trả lời, không có chế tài cho việc cơ quan không phản hồi lại những vấn đề đó…

Với nhà đầu tư ngoại, ông Angus Liew, Tổng giám đốc Công ty Gamuda Land HCMC cho rằng khó khăn đó là có nhiều giấy phép khác nhau ở nhiều địa phương khác nhau. Năm 2015, trước khi có Luật Xây dựng, mọi thứ dễ thở hơn, sau đó thì siết chặt hơn, quy trình dài hơn. Gần đây có nhiều cải thiện trong các bộ luật mới, giúp hoạt động M&A dễ dàng hơn.

“Với chúng tôi, thường xuyên làm việc với Chính phủ, cơ quan chức năng để họ hiểu doanh nghiệp và có những điều chỉnh phù hợp. Vấn đề đền bù giải tỏa đúng là mệt mỏi”, ông Angus Liew nói.

Tương tự, ông Lim Hua Tiong đánh giá, luật định và chính sách Việt Nam cần cải thiện, vì vẫn đang đi sau nhiều quốc gia khác.

“Mấy năm trước, tôi đưa gia đình đến đây, lên tầng cao và nhìn thấy toàn cảnh TP.HCM có sự thay đổi rất lớn. Nhưng đến ngày nay, vẫn còn ngập lụt ở trung tâm thành phố, nhiều quy hoạch không có hiệu chỉnh nên có nhiều vấn đề đối với bất động sản trung tâm”, ông Lim Hua Tiong cho biết.

Vị này cho rằng dĩ nhiên, không thể có phép thuật để cải thiện nhanh, nhưng chúng ta cũng cần làm từng bước. Phải trải qua đau đớn mới có hiệu chỉnh thích hợp, nếu không mình sẽ phải mất chi phí nhiều hơn.

HUYỀN TRÂM