Địa ốc

HoREA đề xuất loạt cơ chế khởi động lại các dự án BT

Huyền Trâm
BizLIVE - Một trong những đề xuất là thực hiện phương thức “Nhà nước đặt hàng” và dùng tiền ngân sách để thanh toán.
HoREA đề xuất loạt cơ chế khởi động lại các dự án BT
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản số 79 ngày 8/8 gửi Thủ tướng và UBND TP.HCM về việc Đề xuất một số cơ chế chính sách để khởi động lại các dự án theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), vừa đảm bảo lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, vừa không làm thất thoát quỹ đất công, trụ sở làm việc.

Văn bản trên được gửi đi sau khi HoREA nhận được Văn bản số 6435 ngày 3/8 của Văn phòng UBND TP về góp ý phương thức đầu tư theo hợp đồng BT. Trước đó, Hiệp hội đã có văn bản đề nghị rà soát để hoàn thiện đồng bộ cơ chế, chính sách, pháp luật, bịt kín các lỗ hổng, để đủ điều kiện khởi động lại phương thức đầu tư dự án theo hình thức BT.

Trong văn bản mới gửi Thủ tướng, Hiệp hội tán thành Luật Đầu tư 2020, quyết định dừng thực hiện dự án BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư, kể từ ngày 15/8 và dừng triển khai dự án BT mới, kể từ ngày Luật Đầu tư có hiệu lực (1/1/2021) là rất cần thiết, nhưng chỉ nên dừng trong giai đoạn 2020-2022 để xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế chính sách, pháp luật.

Theo HoREA, trước hết là cần tập trung rà soát, xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm bịt kín các lỗ hổng, để đảm bảo đủ điều kiện khởi động lại các dự án BT.

Dùng tiền ngân sách để thanh toán

Hiệp hội nhận thấy, Điều 44 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, quy định “sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao”, mà tài sản công bao gồm tiền thuộc ngân sách nhà nước, nhưng Điều 44 lại không quy định việc sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán dự án BT.

Nghị định 63/2018/NĐ-CP cũng chỉ quy định nhà đầu tư dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác, cũng không quy định việc sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán dự án BT.

Do vậy hiện nay, theo HoREA, không có quy định pháp luật nào hướng dẫn cụ thể việc sử dụng tiền thuộc ngân sách thanh toán hợp đồng BT, nên trên thực tế không thực hiện được phương thức thanh toán dự án BT bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước.

Hiệp hội cho rằng, công trình BT thực chất cũng là một loại hàng hóa, sản phẩm dịch vụ công ích có giá trị lớn (có thể có giá lên đến hàng ngàn tỷ đồng), hoàn toàn có thể được “Nhà nước đặt hàng” và thanh toán bằng tiền thuộc ngân sách, theo phương thức mua sắm tài sản công.

Theo đó, Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật đầu tư công; Luật ngân sách nhà nước; Luật Giá, quy định sử dụng tiền thuộc ngân sách Nhà nước để thanh toán dự án BT, là phương thức thanh toán chủ yếu.

Cụ thể, đề xuất thực hiện phương thức “Nhà nước đặt hàng” công trình BT thuộc dự án BT theo phương thức sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước thanh toán hợp đồng BT cho nhà đầu tư.

Dùng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng

Hiệp hội đề xuất không sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, vì tiềm ẩn nguy cơ làm thất thoát ngân sách nhà nước, do khó đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thể đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc.

HoREA cho rằng, nên sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán dự án BT, với điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được tính vào giá trị của hợp đồng BT, không tính chi phí lãi vay huy động vốn vào dự án BT đối với khoản kinh phí này.

Đấu giá quỹ đất công

Hiệp hội cho rằng, chỉ có thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, thì mới đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, vừa tạo được nguồn thu tối đa cho ngân sách nhà nước, vừa ngăn chặn được tình trạng thất thoát tài sản công là quỹ đất, trụ sở làm việc. Tuy nhiên với điều kiện phải đảm bảo đấu giá công khai, trung thực và loại trừ được tình trạng “đấu giá cuội, quân xanh quân đỏ”.

Theo đó, HoREA đề xuất thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc, tạo nguồn vốn ngân sách dồi dào để phát triển kết cấu hạ tầng và sử dụng tiền thuộc ngân sách để thanh toán các dự án BT.

Lỗ hổng chọn nhà đầu tư BT

Hiệp hội nêu, bất cập lớn nhất khi thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, là chỉ quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT. Sau khi đã được lựa chọn là nhà đầu tư dự án BT, thì nghiễm nhiên trở thành nhà đầu tư dự án khác, do được nhận thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc. Thực chất, đây là chỉ định chủ đầu tư dự án bất động sản và “lách”, không thực hiện thủ tục đấu thầu dự án có sử dụng đất, theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.

HoREA cho rằng, việc không quy định thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu dự án khác có thể dẫn đến thất thoát tài sản công. Chỉ có thể khắc phục được lỗ hổng này, khi thực hiện đấu thầu đồng thời dự án BT với đấu thầu quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng thanh toán dự án BT để lựa chọn nhà đầu tư, để thực hiện dự án khác. Vấn đề còn lại là phải quản lý, kiểm soát, không để xảy ra “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ”.

Hiệp hội đề xuất, trong gói thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, thanh toán bằng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, và nhà đầu tư dự án BT cũng là nhà đầu tư dự án khác, thì phải thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu dự án khác trong cùng cuộc đấu thầu, trong đó có điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

HUYỀN TRÂM

Đua nhau thổi giá đất nền

Đua nhau thổi giá đất nền

Một loạt dự án đắp chiếu hàng chục năm bỗng sôi động trở lại, đất thổ cư bị thổi giá tăng gấp 2-3 lần trong tuần. Đó là những gì đang diễn ra trên thị trường bất động...