Địa ốc

CEO Phu Dong Group: Hai điều kiện tiên quyết để lựa chọn sản phẩm bất động sản tốt

Linh Lan
BizLIVE - Để khách hàng lựa chọn sản phẩm bất động sản an toàn phải lưu ý hai điều kiện tiên quyết. Thứ nhất, pháp lý dự án. Thứ hai, uy tín và năng lực của chủ đầu tư.
CEO Phu Dong Group: Hai điều kiện tiên quyết để lựa chọn sản phẩm bất động sản tốt
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phu Dong Group.
Nhân dịp Xuân Canh Tý 2020, BizLIVE có cuộc trao đổi với ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phu Dong Group), về những câu chuyện xoay quanh thị trường bất động sản trong năm qua và nhận định về những diễn biến trong thời gian tới.
Giá bất động sản đã tăng liên tục từ giữa năm 2017 đến giữa năm 2019. Giá tăng quá cao khiến nhiều người cho rằng thị trường đang có hiện tượng “bong bóng bất động sản”. Ông có đồng ý với quan điểm này?
Nói từ bong bóng là hơi quá, dùng từ chính xác hơn là giá cả bất động sản đang ảo, giá cả đang cao hơn nhiều so với giá trị của bất động sản.
Thí dụ, giá căn hộ chỉ khoảng 50-60 triệu đồng/m2, nhưng trên thị trường lại lên tới 80-90 triệu đồng/m2, vậy thì đó là giá ảo, chứ không phải bong bóng.
Nói về bong bóng bất động sản nghĩa là cả cung - cầu đang vượt quá mức tưởng tượng và có nguy cơ nổ tung. Rất rủi ro.
Nhưng tại sao ngân hàng phải siết tín dụng bất động sản, có phải để chặn đà tăng giá quá nóng của thị trường bất động sản đang có hiện tượng bong bóng?
Siết tín dụng bất động sản có một số nguyên nhân. Thứ nhất, việc phát triển bất động sản mà các chủ đầu tư có xu hướng đầu tư quá mức vào một dòng sản phẩm bất động sản nào đó nhưng dòng sản phẩm này lại không dành cho đa số nhu cầu người dân ở thực, mà nó đáp ứng nhiều hơn cho nhu cầu đầu cơ.
Chẳng hạn, người dân cần mua những căn hộ, nhà để ở thực giá 1-3 tỷ đồng/căn, nhưng đa số chủ đầu tư lại đi làm những sản phẩm giá 5-10 tỷ đồng/căn, rất cao so với khả năng của đa số người dân có nhu cầu.
Do đó, cần phải có sự điều chỉnh nhất định để giúp cho dòng tín dụng chảy đúng hướng. Vì nếu không hạn chế những dòng sản phẩm không trúng đa số nhu cầu thị trường sẽ gây khủng hoảng thừa cung, lãng phí.
Ngân hàng dù điều chỉnh tín dụng nhưng vẫn khuyến khích cho vay đối với những người dân mua căn hộ giá trị từ 1 tỷ đến dưới 4 tỷ đồng. Chẳng hạn, người dân muốn mua căn nhà 4 tỷ đồng, ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị căn nhà, tức 2,8 tỷ đồng, với mức dư nợ 2,8 tỷ đồng sẽ không bị áp hệ số rủi ro 150% (Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước quy định khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 4 tỷ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro là 150%).
Nghĩa là, ngân hàng (hay Nhà nước) đang khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản xây dựng những dự án căn hộ, nhà ở có giá hợp lý, đáp ứng đa số nhu cầu người dân, từ đó tạo tính thanh khoản cho thị trường. Như vậy, ngân hàng vừa cho vay trúng đích đối với người mua nhà ở thực, vừa góp phần giảm đầu cơ.
Việc ngân hàng nắn dòng tín dụng vào bất động sản là đúng. Nhưng dường như thị trường đang bị tác động tâm lý khi trong quý IV/2019 có phần ảm đạm hơn so với 3 quý trước đó. "Màu xám" này được dự báo lan sang năm 2020, thưa ông?
Dùng từ “ảm đạm” là đang xét tới tính thanh khoản của thị trường, nghĩa là số lượng bất động sản được mua bán trên thị trường. Thí dụ, trước đây tại một phòng công chứng có thể công chứng tới hơn 1.000 giao dịch/ngày, nhưng năm 2019 chỉ còn 500 giao dịch/ngày.
Nhưng tình hình thị trường hiện nay từ “ảm đạm” còn tác động bởi yếu tố nguồn cung. Nguồn cung sản phẩm trên thị trường giảm do số lượng dự án mới mở bán không nhiều so với các năm trước, vì rất ít chủ đầu tư đủ điều kiện để công bố bán hàng cũng tác động làm thị trường “ảm đạm”.
Nói đến pháp lý, nhiều chủ đầu tư không ra được sổ dù người mua nhà đã đóng 95% giá trị căn nhà. Vậy theo ông, sản phẩm hay dự án bất động sản an toàn như thế nào?
Để khách hàng lựa chọn sản phẩm bất động sản an toàn phải lưu ý hai điều kiện tiên quyết. Thứ nhất, pháp lý dự án. Thứ hai, uy tín và năng lực của chủ đầu tư.
Điều kiện cần, tính pháp lý của dự án có ổn không. Nếu tất cả các khâu thủ tục pháp lý xong hết toàn bộ thì Sở Xây dựng tại địa phương sẽ cấp Giấy phép xây dựng, đó là bửu bối của chủ đầu tư được phép huy động vốn. Dự án pháp lý 100% sạch sẽ, khách hàng an tâm mua. Nhưng đây cũng mới chỉ là điều kiện cần.
Điều kiện đủ, uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Có nhiều chủ đầu tư pháp lý dự án rất tốt, nhưng cuối cùng lại không thể giao nhà, giao sổ. Điều này cho thấy dù đáp ứng tính pháp lý nhưng năng lực kinh doanh của chủ đầu tư không tốt, chẳng hạn dự báo thị trường sai, không bán được hàng, đọng vốn… dẫn tới hệ quả không giao được nhà, không giao sổ đúng hạn làm ảnh hưởng tới uy tín của chủ đầu tư.
Như vậy, kiểm tra năng lực và uy tín của chủ đầu tư bằng cách nào? Cũng rất khó, vì đây là yếu tố định tính. Năng lực của chủ đầu tư cần phải theo dõi cả một quá trình, cả những công việc và sản phẩm đã từng làm trước đây… Đặc biệt, phải theo dõi năng lực quản trị của người đứng đầu.
Thập kỷ mới của thế kỷ 21 là năm 2020 đang xuất hiện mạnh mẽ xu hướng căn hộ thông minh, tích hợp nhiều giải pháp công nghệ mới đã có mặt tại Việt Nam, như tự động hoá toàn bộ trong căn nhà, điều khiển từ xa…, nhưng dường như cũng chỉ là những tiện ích cao cấp. Vậy theo ông, tiêu chuẩn căn hộ thông minh là thế nào?
Câu chuyện căn hộ thông minh (smart home), sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI)… cần phải nằm ở sự tích hợp nhiều yếu tố cả về thiết kế, sử dụng năng lượng sạch, công trình xanh… mới được gọi là thông minh. Còn những tính năng tiện ích cao cấp mới chỉ đem lại sự mới lạ cho người tiêu dùng mà thôi.
Năm mới, xin chúc cho các khách hàng sẽ trở thành những người tiêu dùng thông minh, lựa chọn cho mình những sản phẩm tốt, phục vụ cuộc sống hữu ích nhất.
Xin cảm ơn ông!

LINH LAN