Địa ốc

Bất động sản trước tình thế “nội công, ngoại kích”

BizLIVE
BizLIVE -
Khó khăn và trục trặc của thị trường bất động sản đã có từ trước, nay dồn thêm yếu tố ngoại kích bởi Covid-19.
Bất động sản trước tình thế “nội công, ngoại kích”
Ảnh: Tuấn Việt
Sau những tháng đầu năm thấm đòn của đại dịch Covid-19, từ tháng 5 đã được xem là cột mốc tái khởi động của ngành bất động sản khi cả nước kiểm soát tốt dịch bệnh và các hoạt động mua bán hồi phục tích cực bởi hàng loạt các giải pháp kích cầu.
Nhưng, những ngày gần đây, dịch Covid-19 quay trở lại khiến các lĩnh vực ngành nghề đều phải đang nín thở, thận trọng trước những thách thức mới có thể ập đến, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Đứng trước những biến số, những thử thách khó lường hiện nay, lĩnh vực bất động sản sẽ chuyển động như thế nào, ứng xử ra sao để thích nghi, vượt qua và chớp cơ hội?
Nhịp sống doanh nghiệp BizLIVE tổ chức tọa đàm trực tuyến “Bất động sản trong vòng xoáy bất định: Xoay chuyển và thích nghi”, với sự tham gia của chuyên gia và các doanh nghiệp - là những người trong cuộc cùng thảo luận, chia sẻ với nhau, đưa ra những nhận định trong giai đoạn tới, mở rộng và minh bạch thông tin, giúp thị trường nói chung, các chủ đầu tư, nhà đầu tư lựa chọn những giải pháp phù hợp và an toàn nhất trước bối cảnh bất định này.
Tham dự Tọa đàm có:
- TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia Kinh tế
- TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng
- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
- Ông Đinh Thế Quỳnh, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land
- Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Tập đoàn Đại Phúc Land
- Ông Trương Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Tuấn Minh Group
- Ông Ngô Quang Phúc, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Saigontimes, Tổng giám đốc Phú Đông Group
Bạn đọc theo dõi trực tiếp Tọa đàm tại đây.


PHÍA TRƯỚC, RỦI RO RẤT LỚN…
Phát biểu mở đầu tọa đàm, TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia Kinh tế cho rằng, tình hình hiện nay rất phức tạp, nhìn về phía trước rủi ro rất lớn, trong đó đại dịch Covid-19 đã và có tác động rất lớn đến tất cả các lĩnh vực.
Tọa đàm hôm nay, bàn về lĩnh vực bất động sản - lĩnh vực quan trọng trong phát triển kinh tế-xã hội, cải thiện đời sống người dân, đồng thời cũng có ý nghĩa quan trọng trong thúc đẩy các lĩnh vực khác vượt qua khó khăn, phát triển trong giai đoạn tiếp theo.
Theo TS. Võ Trí Thành, khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện từ năm 2019, ngay từ khi chưa có đại dịch. Do đó, tọa đàm hôm nay các diễn giả và khách mời sẽ cùng thảo luận về để cùng nhận diện được hết những khó khăn, giải pháp phát triển thị trường bất động sản. Các thảo luận có tính thị trường để xem bất động sản cùng các kênh khác có tiềm năng, khó khăn gì để phát triển trong giai đoạn tiếp theo.
Tọa đàm sẽ tập trung vào ba chủ đề:
Chủ đề 1: Nhận diện thị trường bất động sản
Chủ đề 2: Giải pháp tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản
Chủ đề 3: Lựa chọn cho nhà đầu tư, sử dụng tiền đầu tư thế nào thích hợp nhất

THỰC RA, KHÓ KHĂN VÀ TRỤC TRẶC ĐÃ CÓ TRƯỚC COVID-19
Về chủ đề 1, Nhận diện thị trường bất động sản hiện nay, câu hỏi đặt ra: Những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản trong giai đoạn 10 năm qua?
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, phải làm rõ trong việc nhận diện yếu tố tác động đến thị trường bất động sản (BĐS) trong giai đoạn vừa rồi, thị trường bất động sản Việt Nam mới hình thành khoảng trên 10 năm nay và phát triển với tốc độ khá nhanh và cho đến giờ đang gặp khủng hoảng.
Đây không phải khủng hoảng đầu tiên mà thứ 2, thứ 3 gì đó trong sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Khó khăn của thị trường không phải do trong đại dịch Covid-19 mà thực ra chúng ta đã gặp một số trục trặc của thị trường từ khi bước vào năm 2019.
Có thể dẫn số liệu như sau:
Năm 2018, thị trường tăng trưởng mạnh với thành công từ số lượng nguồn cung ra thị trường, giao dịch thành công ấn tượng. Gần 200.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được giao dịch thành công trên toàn thị trường Việt Nam, con số lớn nhất trong các năm trước đó.
Tuy nhiên đến năm 2019, con số giao dịch thành công sụt giảm trên 30%. Vấn đề này rất bất thường trong bối cảnh thị trường đang có lực rất tốt. Lực cầu của thị trường trong năm 2018 luôn đạt ở ngưỡng ở vùng thấp nhất trên 60% hoặc 70%, tỷ lệ hấp thụ của lượng cung đưa ra thị trường tính theo tháng theo quý luôn mạnh. Lực cầu trên thị trường bất động sản khi đó rất mạnh.
Thế nhưng sau đó tại sao bất ngờ có sự sụt giảm về giao dịch?
Mọi chuyện có nguyên nhân từ chính sách, pháp luật. Từ năm 2018, đã xuất hiện hoạt động thanh tra kiểm tra, mà nhiều khi sai phạm xuất phát từ mâu thuẫn lằng nhằng chồng chéo theo quy định của pháp luật. Theo quy định này là đúng nhưng theo quy định khác lại có vi phạm.
Đây chính là nguyên nhân hàng loạt các địa phương thanh tra, kiểm tra, rà soát lại các dự án. Nhiều dự án mặc dù có quá trình dài chuẩn bị, chỉ chờ phê duyệt để bung ra thị trường, nguồn cung ra thị trường giảm rất mạnh. Vì vậy ngay trong năm 2019, đặc biệt Hà Nội và TP.HCM, nguồn hàng đã khan hiếm. Bất động sản ở phân khúc giá cao cũng được tiêu thụ ngay, cho thấy nhu cầu vẫn ở mức độ rất cao.
Ở TP.HCM, trong quý 3/2019, khi tung ra 12.000 sản phẩm, hơn 11.000 sản phẩm đã được hấp thụ hết. Ở các nước ASEAN, một dự án tung ra phải 5 năm mới tiêu thụ hết. Thị trường BĐS hiện đang có lực cầu tốt, nhưng cung lại yếu. Điều này khá trái ngược với quy luật. Khép lại năm 2019, thị trường đã có nhiều dấu hiệu lệch pha cung cầu, không áp dụng được nhu cầu thị trường, nhu cầu đầu tư.

  Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
ĐANG PHẢI TẠM NGỪNG NGHE NGÓNG “LÀN SÓNG THỨ 2”
Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bước sang năm 2020, Chính phủ cũng đã có những động thái tích cực và quyết liệt để đưa ra một loạt chính sách nhằm chỉ đạo các bộ ngành nhằm tháo gỡ điểm nghẽn chính sách.
Nhưng ngay từ khi Tết bắt đầu, đã có một loạt tín hiệu rất xấu, sau đó đến đại dịch Covid-19, điều này làm cho cả thế giới chững lại chứ không riêng Việt Nam, ngay lập tức đình trệ kinh tế của xã hội, thị trường bất động sản đình trệ nghiêm trọng.
“Chúng ta cũng thấy rằng đến thời điểm tháng 4/2020, đã có dấu hiệu ngăn chặn được đại dịch Covid-19. Như tôi đã nói rằng thị trường bất động sản vẫn đang phát triển tốt, nhưng chỉ chịu tác động từ bên ngoài, nếu giải quyết tốt vấn đề bên ngoài, thị trường sẽ lại tăng trưởng tốt”, ông Nguyễn Văn Đính nói.
Vào tháng 5/2020, chúng ta được tháo gỡ Chỉ thị 16, các dự án khắp cả nước lại sôi động trở lại. Giao dịch thành công diễn ra rất nhanh và ấn tượng. Nhiều dự án mở tại Hà Nội, TP.HCM của Đại Phúc, Đất Xanh… hoạt động kinh doanh sôi động, nhộn nhịp. Dấu hiệu hồi phục của thị trường bất động sản rất nhanh rất mạnh.
Cho đến sát thời điểm chúng ta có hiện tượng bùng nổ Covid-19 lần thứ 2, thị trường vẫn đang tốt. Nhưng, cho đến nay khi Covid-19 tái bùng phát, các dự án cũng đang phải tạm ngưng để nghe ngóng và xem xét.

TÌNH THẾ "NỘI CÔNG, NGOẠI KÍCH"
Đồng tình với quan điểm của ông Đính, TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong 10 năm qua đã trải qua rất nhiều khó khăn, từ giai đoạn đóng băng năm 2012-2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017-2019 song đến cuối năm 2019 đã chững lại và lại gặp cú đòn của dịch Covid-19.
Ngay sau khi Việt Nam dừng giãn cách xã hội, lực cầu của thị trường lập tức quay lại. Do đó, kể cả khi dịch Covid-19 xuất hiện trở lại ông Đính vẫn tin về tiềm năng của thị trường mà biểu hiện là lực cầu và khả năng xuống tiền của các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều vấn đề, trong đó bên ngoài là dịch bệnh, là Covid-19, còn bên trong là những vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu,… Câu chuyện quan trọng là nguồn cung bị chặn lại chứ không phải lực cầu, bởi ngay trong giai đoạn Covid-19 lực cầu vẫn có.

 TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng
BẤT ĐỘNG SẢN LÀ MỘT TRONG 8 LĨNH VỰC BỊ ẢNH HƯỞNG NẶNG NỀ NHẤT
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng thì cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng. Qua số liệu mới nhất mà ông có được, thị trường bất động sản đang đóng góp 4,5% GDP, nếu tính cả lĩnh vực xây dựng thì khu vực này đang đóng góp 5,5% GDP. Chỉ tính riêng 2 lĩnh vực này đã đóng góp 10% GDP, tuy nhiên đây vẫn là con số khá khiêm tốn so với các nước trong khu vực như: Thái Lan hay các quốc gia ASEAN.
Ngoài sự đóng góp trực tiếp, 4 lĩnh vực có sự lan toả của bất động sản bao gồm: Vật liệu xây dựng, du lịch, lưu trú, tài chính ngân hàng. 4 lĩnh vực này đã đóng góp trên 20% GDP.
“Như vậy, chúng ta thấy ngay toàn bộ những lĩnh vực liên quan đến bất động sản đóng góp tới 30% GDP. Đặc biệt, nếu tính cả xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ là rất lớn. Như vậy 1/3% GDP liên quan đến bất động sản cả trực tiếp và gián tiếp”, ông Lực tính toán.
Thứ hai là thu hút dòng vốn FDI, bất động sản luôn đứng ở thứ 2 và thứ 3. Tính hết thời điểm hiện tại, tổng vốn FDI dành cho bất động sản là 59 tỷ USD, chiếm 15% tổng số vốn đăng ký FDI, như vậy hệ số lan toả của bất động sản là khá lớn.
Đáng chú ý, TS. Cấn Văn Lực cho biết: “Tác động của đại dịch Covid-19 đối với các ngành nghề, chúng tôi đã thực hiện một cuộc khảo sát đối với 15 ngành nghề chính, chiếm tới 80% GDP thì cho thấy BĐS là một trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất”.
Theo khảo sát, tổng giá trị sang nhượng BĐS đã giảm 0,4% so với cùng kỳ trong 7 tháng đầu năm trong khi giá cổ phiếu ngành giảm tới 16% so với đầu năm, là 1 trong 10 lĩnh vực có giá cổ phiếu giảm mạnh nhất (chỉ số VNIdex giảm 14% so với đầu năm).
Trong khi đó, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh do Covid-19 tăng tới 98% so với cùng kỳ năm trước.
“Nói thế để biết tác động của Covid -19 đối với doanh nghiệp bất động sản là rất lớn. Dù vậy, tôi cũng nhận thấy thị trường bất động sản cũng đang đối mặt với một số thách thức cũng như cơ hội mới”, ông Lực nhấn mạnh.

NHÀ ĐẦU TƯ, NGƯỜI DÂN TRỞ NÊN THẬN TRỌNG HƠN
Về thách thức, theo TS. Lực, hiện cả nhà đầu tư và người dân đang dần thay đổi lối sống, tiêu dùng, khẩu vị rủi ro sau đại dịch, họ trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, tiền mặt được coi là vua nên việc xuống tiền họ sẽ trở nên đắn đo hơn.
Thứ hai là khung pháp lý cho bất động sản vẫn cực kỳ chậm, ví dụ như mảng Condotel, 4 năm rồi mà chúng ta vẫn chưa có khung pháp lý.
Thứ ba là thách thức đến từ các kênh đầu tư khác. Trong thời điểm hiện nay, xuất hiện nhiều kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn bất động sản, trong đó đáng chú ý là kênh đầu tư vào vàng. Từ đầu năm tới giờ, vàng thế giới tăng 27%, trong khi tại Việt Nam, giá kim loại quý cũng đã tăng tới 29%.
“Dù vậy, chúng tôi vẫn nhận thấy cơ hội ở ba lĩnh vực liên quan đến bất động sản”, chuyên Cấn Văn Lực đặt vấn đề.
Thứ nhất là cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp nhờ việc dịch chuyển đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ hai là logistics, trong một báo cáo mới ra, Savills đánh giá Việt Nam là một trong ba thị trường hấp dẫn nhất châu Á về logistics.
Thứ ba là nhu cầu về nhà ở với mức giá phải chăng hơn vẫn rất cao.

PHÉP THỬ ĐỂ DOANH NGHIỆP BĐS NHÌN NHẬN LẠI MÌNH
Ông Võ Trí Thành đặt vấn đề: Ông Lực đã cho chúng ta một cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS, bức tranh thị trường bị tác động bởi Covid-19 cũng khá rõ. Đặc biệt, điều ông cũng nhấn mạnh chính là cơ hội cho thị trường trong bối cảnh hiện nay. Mặc dù nhà đầu tư, người tiêu dùng ngày càng thận trọng hơn, tính toán hơn trong việc xuống tiền nhưng nếu cung hợp lý thì lực cầu cũng vẫn rất tốt.
Đi sâu hơn, từ góc độ doanh nghiệp, chúng tôi muốn biết doanh nghiệp trong năm 2019, 2020 đang gặp những khó khăn, thuận lợi như thế nào, đặc biệt là do ảnh hưởng của Covid-19?
Trước câu hỏi trên, ông Trương Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Tuấn Minh Group nhìn lại: Giai đoạn 2017-2018 là những năm phát triển rực rỡ nhất của các doanh nghiệp môi giới bất động sản. Cuối năm 2018, chúng tôi đã có những đánh giá về thị trường, năm 2019 đã có sự chuẩn bị, nhưng sang năm đầu năm 2020, Covid-19 đã có những tác động bất ngờ. Theo đó, có những thời điểm doanh thu sụt giảm tới 70-80%.
Tuy nhiên, ông Quang cho rằng giai đoạn khó khăn này là giai đoạn phép thử cho doanh nghiệp bất động sản nói chung, nhất là các doanh nghiệp mới và Tuấn Minh Group nói riêng. Đây sẽ là bước đệm để các doanh nghiệp nhìn nhận lại mình và trong một vài năm tới sẽ đón đầu xu hướng đi lên của thị trường.
"Hiện tại, doanh nghiệp chúng tôi vẫn duy trì hoạt động kinh doanh rất tốt, chúng tôi cũng có kế hoạch rõ ràng cho 6 tháng cuối năm và giai đoạn tiếp theo. Và mặc dù ảnh hưởng của Covid-19 nhưng nhân lực của chúng tôi không giảm nhiều, bởi nhân lực chuyển sang hoạt động online và lương cũng không bị giảm", ông Quang cho biết.

  Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Tập đoàn Đại Phúc Land
KỲ VỌNG TĂNG TỐC TỪ QUÝ III ĐỂ VỀ ĐÍCH
Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Tập đoàn Đại Phúc Land cho biết, ảnh hưởng của Covid-19 đã làm doanh số quý I của Công ty giảm 50%, quý II có sự phục hồi nhưng chưa cao, lượng lao động không giảm.
Bà Hương cho biết, cuối năm nay, Tập đoàn Đại Phúc dự kiến đưa ra sản phẩm căn hộ với giá trị phù hợp với thu nhập của khách hàng.
“Dù dịch bệnh nhưng chúng tôi vẫn duy trì hoạt động đầu tư phát triển dự án, có kịch bản điều chỉnh trong tình huống mới khi xảy ra. Hiện chúng tôi đầu tư phát triển một đại đô thị tại khu đông bắc TP.HCM, hướng tới nhu cầu nhà ở là chính. Khách hàng có 50% mua sản phẩm của dự án là để ở, đầu tư mang tính dài hạn. Bước đầu nhận thấy quan tâm của khách hàng chiếm 50-70% hồi phục so trước đại dịch, tâm lý khách hàng có phần cân nhắc thận trọng”, bà Hương cho biết.
Ông Đinh Thế Quỳnh, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, ông rất quan tâm đến tính thời điểm của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản Việt Nam so với thế giới vẫn còn khá non trẻ nên chưa theo kịp xu hướng của thế giới. Đôi khi có những thời điểm mà cung không gặp được cầu, chẳng hạn lượng cầu lớn thì cung không đủ hoặc ngược lại.
Đặc biệt đầu năm 2020 lượng cung có sự phục hồi nhất định, nhưng lại gặp biến cố Covid-19. Hoạt động kinh doanh của Hải Phát Land cũng gặp khó khăn, khi sụt giảm đến 70% lượng giao dịch. Tuy nhiên, sang quý II, khi kết thúc giãn cách xã hội, lượng giao dịch lại tăng hơn so với cùng kỳ năm 2019.
Theo ông Quỳnh, đầu năm 2020 lượng cầu lớn nhưng khó tiếp cận các chủ đầu tư do ảnh hưởng của dịch. Sang quý II, doanh nghiệp bắt nhịp được và có sự thay đổi cách thức tiếp cận khách hàng.
Theo nhận định của ông Quỳnh, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng tốc trong quý III để về đích cuối năm. Những năm gần đây tháng cô hồn không ảnh hưởng nhiều, các chủ đầu tư và đơn vị môi giới cũng tung ra các chương trình để đánh vào tâm lý khách hàng.
Chốt lại vấn đề, TS. Võ Trí Thành cho rằng, dù gặp khó khăn từ cuối năm 2019, sang đầu năm 2020 nhưng doanh nghiệp bất động sản đã có sự chuẩn bị để vượt qua khó khăn ít nhất là giai đoạn này. Doanh số của các doanh nghiệp có lúc giảm tới 70-80% nhưng lượng lao động của doanh nghiệp vẫn không bị giảm nhiều.

Ông Đinh Thế Quỳnh, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land 
"TRONG BẤT ĐỘNG SẢN, CẢ PHONG ĐỘ VÀ ĐẲNG CẤP ĐỀU PHẢI BỀN VỮNG"
“Chúng ta vừa nghe câu chuyện của từng doanh nghiệp trong đại dịch, nó toát lên tinh thần vượt khó của doanh nghiệp Việt, giải pháp cắt giảm lao động là giải pháp cuối cùng nếu có phải áp dụng. Nghe ông Quỳnh nói tôi chợt nhớ đến thể thao, người ta hay nói đẳng cấp là mãi mãi, phong độ là nhất thời, dường như trong bất động sản, cả phong độ và đẳng cấp đều phải vững bền”, chuyên gia Võ Trí Thành ví von.
Ông Thành cho biết, cùng với ông Lực, ông cũng đã có cơ hội làm việc với lãnh đạo cấp cao để giảm thiểu những khó khăn trong xã hội. Một trong những yếu tố rất quan trọng hiện nay cần phải đẩy mạnh xây dựng, trong giai đoạn vượt khó hiện nay.
Với dẫn dắt đó, TS. Võ Trí Thành đặt câu hỏi trong chủ đề thứ 2 của Tọa đàm: Có cách gì để vượt khó và làm sao để hồi phục tốt? Trong chủ đề này sẽ nhìn lại cái gì chốt nhất, nghẽn nhất, gây khó khăn cho doanh nghiệp nhiều nhất.
“Có lẽ hỗ trợ mãnh liệt nhất chính là làm sao khống chế được dịch, hoạt động thị trường bất động sản quay trở lại bình thường. Khống chế dịch là mấu chốt nhất hay là giãn thuế giảm thuế hay thúc đẩy đầu tư công”, ông Thành hỏi.

"MỘT PHẦN TẮC RẤT LỚN LÀ Ở CHÍNH SÁCH CHỨ KHÔNG HẲN BỞI DỊCH BỆNH"
“Trước hết tôi muốn ôn lại những cuộc khủng hoảng mà chúng ta đã vượt qua và cách để vượt qua nó như thế nào”, ông Nguyễn Văn Đính đặt vấn đề.
Cuộc khủng hoảng đầu tư là khủng hoảng tài chính năm 2008. Cuộc khủng hoảng này ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản. Để giải cứu thị trường do cuộc khủng hoảng này chúng ta đã bơm rất nhiều tiền. Do đó, đến cuộc khủng hoảng thứ 2 chúng ta lại bị nợ xấu rất nhiều. Các doanh nghiệp phát triển rất ồ ạt, sản phẩm có nhiều nhưng không phù hợp, nhiều căn hộ quá to hay giá trị quá lớn dẫn đến thanh khoản thấp.
Để vượt qua cuộc khủng hoảng này, chúng ta đã có những giải pháp tình thế. Tại cuộc khủng hoảng lần thứ 2, Chính phủ, các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng đã liên kết lại với nhau để phá băng thị trường. Khi đó gọi là sự liên kết 3 nhà, 4 nhà.
Đặc biệt, ở giai đoạn này ghi nhận sự phát triển rất mạnh mẽ của những doanh nghiệp môi giới bất động sản. Nhờ có sự vào cuộc rất mạnh mẽ của các nhà môi giới bất động sản mới khai phá sự đóng băng của thị trường trong giai đoạn năm 2012-2013.
Các doanh nghiệp môi giới bất động sản khi ấy đã khai phá ra thị trường, thúc đẩy nhu cầu và qua đó tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư đang bị đọng vốn.
Khi đó, Chính phủ cũng đóng vai trò quan trọng trong điều chỉnh chính sách để các sản phẩm bất động sản cho phù hợp với nhu cầu thị trường hơn.
Đến đợt khủng hoảng do đại dịch Covid-19 lần này, sự tác động từ khách quan nhiều hơn, thị trường bất động sản cũng tốt hơn nhiều so với 2 lần khủng hoảng trước.
Đối với Chính phủ, kinh nghiệm trong điều tiết thị trường đã nhiều hơn, xử lý nhanh và chuẩn xác hơn về mặt chính sách. Các doanh nghiệp cũng dày dặn kinh nghiệm hơn, lực dày hơn và quản trị tốt hơn.
Đối với thị trường, khách hàng cũng thông minh hơn biết cách đánh giá thị trường tốt hơn.
Với các yếu tố này, tôi cho rằng, chúng ta sẽ hoá giải các khó khăn của thị trường tốt hơn so với các lần khủng hoảng trước.
Đối với Chính phủ, trong giai đoạn này, các hiệp hội và doanh nghiệp cũng đã lên tiếng, Chính phủ cũng đã đưa ra hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp như hoãn, giãn thuế. Những chính sách này khá phù hợp song nhiều doanh nghiệp vẫn cho rằng, Chính phủ phải có những chính sách cụ thể hơn để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp.
Bởi một phần tắc rất lớn là do chính sách chứ không phải dịch bệnh. Như mô hình condotel, các nhà đầu tư bỏ tiền vào thì phải sinh lời và phải có sự công nhận, pháp lý cụ thể, muốn có thanh khoản thì phải có giấy tờ pháp lý thì họ mới mang ra thị trường để giao dịch.
Như vậy, những thứ doanh nghiệp cần nhất là chính sách chứ những chính sách trong đợt Covid-19 vừa qua đến giờ nhiều doanh nghiệp vẫn chưa hề được “hưởng”.
 Ông Võ Trí Thành (bên trái) và ông Nguyễn Văn Đính 
Trong thời gian tới, chắc chắn rằng các doanh nghiệp sẽ đối mặt với nhiều khó khăn hơn giai đoạn vừa qua. Bởi như giai đoạn giãn cách xã hội, hơn 80% doanh nghiệp bất động sản đã phải dừng hoạt động, trong đó có những doanh nghiệp rất lớn như Hải Phát Land, Đất Xanh, DKRA,...
“Trong bối cảnh họ không có doanh thu nhưng vẫn duy trì hàng nghìn lao động. Anh Lâm, Tổng Giám đốc DKRA chia sẻ với tôi, nếu thị trường hồi phục lại mà cho quân nghỉ hết thì lại phải đi tuyển quân mà có khi còn tuyển không kịp. Vì vậy, từ lãnh đạo đến nhân viên đều đồng lòng chia sẻ khó khăn để cùng nhau vượt qua Covid-19”, ông Đính cho biết.
“Tuy nhiên, nếu chúng ta phải đối mặt với giãn cách xã hội một lần nữa, tôi cho rằng, chúng ta phải đẩy mạnh các giải pháp online, bán hàng từ xa và cũng phải cơ cấu, tinh gọn bộ máy, song cũng tránh tối đa cắt giảm quân số. Lúc này rất cần phải có sự tính toán hợp lý”, ông Đính tính toán.
Chính phủ cũng nên đẩy nhanh hơn việc tháo gỡ các vấn đề chính sách. Nhiều doanh nghiệp cho rằng không cần hỗ trợ mà cần tháo gỡ các vấn đề sản xuất kinh doanh để họ thu hồi dòng vốn đầu tư.

CHÍNH PHỦ SẼ SỚM TĂNG HỖ TRỢ?
Còn theo ý kiến của ông Cấn Văn Lực, để hỗ trợ và vượt qua khó khăn bởi Covid-19, qua nghiên cứu kinh nghiệm thế giới có 3 nhóm giải pháp quan trọng.
Trong đó, giải pháp đầu tiên, quan trọng nhất là chúng ta cần phải kiểm soát được dịch bệnh. Thứ hai là các gói hỗ trợ phải đúng, trúng, hiệu quả và có tính lan tỏa. Thứ ba là cần hợp tác quốc tế trong phòng chống Covid.
"Với Việt Nam, tôi cho rằng chúng ta cần kiểm soát tốt dịch bệnh nhưng không thái quá, cố gắng không phải cấm vận, phong tỏa. Chúng tôi mong muốn Chính phủ tìm được điểm tối ưu để cân bằng giữa phòng chống dịch bệnh và phát triển kinh tế", ông Lực nhìn nhận.
Liên quan đến các gói hỗ trợ, theo chuyên gia này, Chính phủ có phản ứng rất sớm và sớm đưa các gói hỗ trợ ,nhưng cho tới thời điểm hiện tại, các gói mới chỉ triển khai được 20-25%. Cần đẩy nhanh giải ngân các gói hỗ trợ này, rối ở đâu thì phải tháo gỡ ngay ở đó để các doanh nghiệp có thể tiếp cận sớm.
Cùng đó, tăng khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ - SMEs, qua 3 kênh. Trong đó, các TCTD tiếp tục cho vay, không hạ chuẩn tín dụng nhưng cần linh hoạt; tiếp đến là phát triển cho vay qua quỹ hỗ trợ SMEs; đồng thời, khởi động lại các quỹ bảo lãnh tín dụng cho SMEs…
Chính phủ cũng cần rà soát lại đối tượng để các gói hỗ trợ được mở rộng hơn, đối tượng được hỗ trợ chính xác hơn và hiệu quả hơn.
"Tôi được biết hiện tổng các gói hỗ trợ chiếm khoảng 3%GDP nhưng chúng ta có thể điều chỉnh tăng lên 4-5% GDP", ông Lực cho biết.
Ngoài ra, cần tiếp tục đẩy nhanh đầu tư công để có sức lan tỏa đến các ngành nghề khác trong nền kinh tế.
Thứ tư, thu hút tốt các dòng vốn trong nước và ngoài nước.
Cuối cùng, tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý cho BĐS và công nghệ số.
Ông Võ Trí Thành cho biết thêm: "Tôi được biết Chính phủ đang bổ sung tiếp các gói hỗ trợ và sẽ kéo dài trong cả năm 2020. Chúng ta có thể chấp nhận thâm hụt ngân sách lớn hơn, nợ công cao hơn. Hiện tỷ lệ nợ công của nước ta ở quanh mức 56% GDP nên dư địa còn khá lớn, chúng ta còn nguồn lực để thực hiện mà không phá vỡ ổn định kinh tế vĩ mô".
TS. Võ Trí Thành cũng đồng tình với ý kiến kiểm soát dịch là quan trọng nhưng không có nghĩa là phản ứng một cách cực đoan, mà cần phải học cách sống chung với dịch trước khi tìm ra vaccine.

NÊN RÓT VỐN VÀO ĐÂU?
Tại tọa đàm, câu hỏi chung đặt ra: Hiện nay, nếu có vốn muốn đầu tư thì rót vào đâu, nhất là các tài sản tài chính, nên rót vào bất động sản hay không và vào phân khúc nào, hay cụ thể với vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm?
Chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng: “Trong cương vị nhà đầu tư, rót tiền vào đâu tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro. Có những nhà đầu tư sợ rủi ro, như các cụ nhà chúng ta chẳng hạn, tiền tiết kiệm vẫn là kênh ưa thích. Còn nếu không thích rủi ro, chia tiền ra mỗi chỗ một ít. Còn với những nhà đầu tư chấp nhận rủi ro, sẽ có lựa chọn đầu tư riêng.
Phương châm của tôi vẫn khuyên các nhà đầu tư là nên đa dạng hóa và rủi ro một chút. Nhiều nhà đầu tư thích lướt sóng và dùng đòn bẩy khá lớn, thậm chí vay cả tín dụng đen, khi thị trường đi xuống, chắc chắn sẽ phá sản, lỗ vốn. Hiện có khá nhiều kênh đầu tư hấp dẫn. BĐS luôn là kênh đầu tư trung và dài hạn”.
Ông Lực cũng cho biết, nhiều nhà đầu tư gần đây hỏi, từ khi Chính phủ có Nghị định 24, vàng đã qua thời kỳ lướt sóng. Nhưng nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn sẵn sàng xuống tiền vào vàng.
Trong khi đó, thị trường chứng khoán luôn là kênh hấp dẫn. Tuy nhiên kênh này đòi hỏi phải theo dõi thị trường chặt chẽ, phải động não suy nghĩ.
Và theo ông Lực, ước tính khoảng 60,65% tiền của nhà đầu tư vẫn vào tiết kiệm. Kỳ vọng lạm phát 4% với lãi suất 6%, như vậy vẫn có lợi suất dương.
Còn theo chuyên gia Võ Trí Thành, khi rót vốn vào đâu trước tiên phải xem khí chất của mình là gì. Ngoài ra, cũng nên nhìn các tài sản tài chính dưới góc độ dài hạn.
Bà Hương thì cho rằng, căn cứ trên kỳ vọng của khách hàng trong việc mang lại lợi nhuận mà họ đầu tư vào kênh nào. "Tôi đánh giá, kênh bất động sản ngoài lợi nhuận còn là kênh tích lũy tài sản mà khách hàng quan tâm hiện nay".

"BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG VẪN CÓ TIỀM NĂNG SINH LỢI CAO NHẤT"
Cùng quan điểm với ông Lực, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nhà đầu tư không nên sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, đặc biệt khi thị trường biến động quá khác thường như hiện nay.
Còn với BĐS, ông Đình lưu ý về yếu tố sinh lợi. Đó là BĐS luôn tăng giá, mức độ tăng theo số liệu nghiên cứu trong nhiều năm, dao động từ 5-7%/năm, rõ ràng có gì đó hơn gửi tiền tiết kiệm. Ngoài ra, họ có thể khai thác BĐS đó để cho thuê, vì vậy luôn có cơ hội để có nguồn thu. Đương nhiên BĐS cũng có rủi ro, cái gì có lợi nhuận tốt hơn cũng có rủi ro cao hơn.
Hiện tại, thị trường vẫn có nhiều sản phẩm tốt ở vị trí đắc địa, nhà ở vị trí đắc địa luôn có khả năng tăng giá cao, vị trí ở các khu vực tốt. Ngoài ra, đất nền tại nhiều địa phương có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, giá đang nằm ngưỡng thấp chứ chưa phải giá đô thị hóa, nó sẽ trở thành giá đô thị hóa khi địa phương đó hoàn thành hạ tầng.
Thứ nữa, bất động sản nghỉ dưỡng cũng đáng quan tâm dù rằng hiện tại đang có một số trục trặc.
“Theo tôi BĐS nghỉ dưỡng có tiềm năng cao nhất về khả năng sinh lợi. Chúng ta nằm trong một đất nước có khả năng phát triển tốt năng lực cạnh tranh du lịch. Giá bất động sản du lịch Việt Nam hiện vẫn ở ngưỡng thấp so với tiềm năng phát triển”, ông Đính nêu quan điểm.

CÓ NÊN CHỜ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN XUỐNG?
Có độc giả gửi câu hỏi: “Nhiều người bảo chờ thêm nửa năm nữa thì bất động sản sẽ xuống giá hơn bây giờ, vậy tôi có nên chờ nửa năm tới để đầu tư?”.
Trả lời câu hỏi này, ông Đinh Thế Quỳnh, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, quan điểm của một đơn vị trong ngành bất động sản, theo ông mua ở thời điểm nào thì bản thân nhà đầu tư phải xác định nhu cầu của mình: Trung hạn, ngắn hạn, dài hạn cũng như nhu cầu để ở hay ở hay để kinh doanh.
“Như anh Đính đã chia sẻ bất động sản trung bình sẽ tăng 5,7% trong 1 năm và các dự án ở vị trí đắc địa có thể tăng cao hơn chứ không có chuyện chu kỳ đầu năm tăng, cuối năm giảm nên nhà đầu tư không nên chờ nửa năm sẽ xuống giá mà quan trọng nhất vẫn là nhu cầu của chính nhà đầu tư.
Trong thời điểm này, tôi cho rằng đầu tư rất phù hợp bởi trong giai đoạn khó khăn thì các chủ đầu tư và nhà môi giới BĐS đều đưa rất nhiều ưu đãi”, ông Quỳnh khuyến nghị.

 Ông Nguyễn Văn Đính và ông Trương Hữu Quang (phải)
FARMSTAY VÀ XU HƯỚNG XANH LÀ HƯỚNG ĐI QUAN TRỌNG
Câu hỏi độc giả: "Gần đây loại hình Farmstay nở rộ, xin cho biết nhà đầu tư cần lưu ý gì khi quyết định xuống tiền đầu tư vào đây?".
Ông Trương Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Tuấn Minh Group trả lời: Thực ra, Farmstay đã xuất hiện từ khá lâu, từ giai đoạn 2008-2012, nhưng loại hình này đã tồn tại nhiều vấn đề mà cho tới tận bây giờ vẫn chưa có hướng giải quyết.
"Tôi cho rằng, khi bạn quyết định đầu tư vào hình thức này thì vấn đề cần quan tâm trước hết chính là tính pháp lý của dự án.
Nhiều chủ đầu tư chào mời các sản phẩm không có pháp lý,  thường là sản phẩm đi kèm bao gồm đất ở và đất nông nghiệp.
Trong tương lai, tôi cho rằng xu hướng xanh và xu hướng xanh đồng bộ sẽ là một hướng đi quan trọng. Farmstay sẽ được xây dựng theo thể thống nhất và theo tiêu chuẩn cao cấp", ông Quang nói.

BIZLIVE

Ôm hận vì ăn theo “ông lớn”

Ôm hận vì ăn theo “ông lớn”

Chỉ nghe phong thanh thông tin sắp có “ông lớn” làm dự án bất động sản (BĐS), các “cò” vống lên rồi đẩy giá đất vùng lân cận dự án lên cao. Tuy nhiên, sau khi dự án "ông lớn...