Địa ốc

Bao giờ khắc phục được “khoảng lặng pháp lý” trên thị trường bất động sản?

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, khung pháp lý hiện có không đáp ứng được các vấn đề pháp lý mà thị trường bất động sản đang cần giải quyết.
Bao giờ khắc phục được “khoảng lặng pháp lý” trên thị trường bất động sản?
Hồng Quân13:23 18/08/2019
Chia sẻ tại hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” tổ chức ngày 16/8/2019, tại TP.HCM, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: "Khung pháp lý của chúng ta chưa thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản. Tính ổn định của khung pháp lý chưa đủ dài để nhà đầu tư bất động sản có đủ thông tin cho bài toán đầu tư của họ, qua đó, nhà đầu tư đối mặt rủi ro đang từ lãi thành lỗ do điều chỉnh khung pháp lý".  
Cũng tại hội thảo, khi được hỏi đâu là lý do anh chị còn băn khoăn khi đầu tư vào bất động sản có thời hạn, có 39% lượng người tham dự hội thảo bao gồm các diễn giả và khách tham dự đã chọn “Tính pháp lý của bất động sản có thời hạn chưa rõ ràng”.  
Các số liệu từ nhiều nguồn khác nhau cho thấy, từ cuối năm 2018 đến nay, thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn cao nhưng lượng dự án đủ điều kiện pháp lý để đưa ra thị trường từ cuối 2018 đầu năm 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp là khủng hoảng pháp lý.
GS. Đặng Hùng Võ đơn cử khung pháp lý của condotel dù được nhắc đến từ năm 2014 nhưng đến nay Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ có thể trả lời rằng dự án condotel nào được xây dựng trên đất ở sẽ được quyền sở hữu lâu dài; dự án condotel được xây dựng trên đất không phải là đất ở chỉ được quyền sở hữu 50 năm. GS. Đặng Hùng Võ đánh giá câu trả lời trên của Bộ Tài nguyên và Môi trường là chưa tròn trách nhiệm.
Đối với khung pháp lý về đất ở lại có nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Ví như nhà ở theo Luật Nhà ở chỉ được xây trên đất ở, nhưng Luật đất đai còn quá trình chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, rất dài dòng nhưng không chứa được ý phải chuyển sang đất ở rồi mới thực hiện nhà ở, mà ngay bản thân đó là đất nông nghiệp phải nộp tiền thuế, phí mới được thực hiện nhà ở.
Thực tế, TP.HCM hiện rà đi ra lại nhưng không dám ký văn bản cho bất kỳ dự án bất động sản nào, nhất là sau vụ Thủ Thiêm, chính quyền TP.HCM càng thận trọng hơn nữa. Năm 2019 là khoảng lặng của thị trường bất động sản do khủng hoảng pháp lý, bởi tất cả các pháp lý thị trường đang cần thì khung pháp lý hiện có đều không đáp ứng được, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao, những dự án đang có, đã sẵn sàng pháp lý được bán rất chạy.
“Nguồn cung dự án tiếp theo đang dừng lại vì pháp lý. Bao giờ chúng ta khắc phục được tình trạng này? Tôi chưa thấy các Bộ có điều chỉnh gì để khắc phục khoảng lặng pháp lý hiện nay”, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Khung pháp lý condotel chưa có; các dự án nhà ở lớn, các khu đô thị xây dựng từ nhiều loại đất trong đó có đất công phải tuân theo Luật Đất đai và Luật Quản lý sử dụng tài sản công (theo Luật, đất công phải đem ra đấu giá). Hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: đất công xử lý kiểu đất công; đất nông nghiệp thu hồi của dân chuyển sang đất ở được xử lý kiểu đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp có khu đất buộc phải đấu giá có khu đất thì không... Trong khi đó, các nơi trong hệ thống chính quyền có “tâm lý e ngại”, “sợ bị kỷ luật” đã khiến cho các thủ tục pháp lý càng bị trì trệ hơn.
“Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, do đó chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng cao, qua đó sẽ có các hệ lụy như sốt giá - ai sẽ chịu trách nhiệm về tình trạng sốt giá trên thị trường nhà đất?”, GS. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.
Theo chuyên gia này, khung pháp lý phát triển thị trường bất động sản còn thiếu rất nhiều. Điều quan trọng để thị trường phát triển là pháp lý rõ ràng khẳng định về quyền và nghĩa vụ; pháp luật phải bảo vệ được quyền lợi của người dân, cụ thể như bảo vệ ở mức độ nào đối với đất nông nghiệp hay sản phẩm condotel; thuế được điều chỉnh trong tương lai như thế nào sẽ ảnh hưởng đến bài toán tài chính của nhà đầu tư…