Địa ốc

Áp IFRS, doanh nghiệp bất động sản được hưởng lợi?

Vạn Xuân
BizLIVE - Các doanh nghiệp áp dụng IFRS sớm có thể nắm bắt được cách thức mà việc xác định Giá trị hợp lý ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, giảm thiểu chi phí áp dụng và rủi ro.
Áp IFRS, doanh nghiệp bất động sản được hưởng lợi?
Ảnh minh họa.
Mới đây, Bộ Tài chính đã ban hành Đề án áp dụng Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRS) tại Việt Nam. Đề án đặt mục tiêu xây dựng phương án, lộ trình và công bố, hỗ trợ áp dụng IFRS tại Việt Nam cho từng nhóm đối tượng cụ thể được xác định, phù hợp với thông lệ quốc tế; Ban hành mới và tổ chức thực hiện hệ thống chuẩn mực báo cáo tài chính Việt Nam (VFRS) theo nguyên tắc tiếp thu tối đa thông lệ quốc tế, phù hợp với đặc thù của nền kinh tế Việt Nam và nhu cầu của doanh nghiệp, đảm bảo tính khả thi trong quá trình thực hiện. 
Đề án áp dụng với 03 nhóm đối tượng, gồm: các doanh nghiệp có nhu cầu, đủ khả năng và nguồn lực áp dụng IFRS, được xác định theo từng giai đoạn phù hợp với lộ trình được công bố; các doanh nghiệp khác thuộc mọi lĩnh vực, thành phần kinh tế hoạt động tại Việt Nam áp dụng VFRS. Các doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ không có nhu cầu và điều kiện áp dụng IFRS hoặc VFRS không thuộc đối tượng áp dụng của đề án…
Việc áp dụng IFRS tại Việt Nam sẽ được triển khai theo lộ trình với 03 giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị từ 2020-2021; Giai đoạn 1 áp dụng tự nguyện từ năm 2022 đến 2025; Giai đoạn 2 áp dụng bắt buộc từ sau năm 2025.
Khi áp dụng IFRS, doanh nghiệp phải trình bày, thuyết minh chi tiết trong báo cáo tài chính đối với các nội dung khác biệt giữa lợi nhuận kế toán và thu nhập chịu thuế (nếu có); thực hiện việc kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 
Liên quan đến việc áp IFRS vào các doanh nghiệp bất động sản, các chuyên gia Savills cho rằng, tác động đáng kể nhất của chuẩn mực IFRS là các giá trị tài sản và nợ phải trả cần được phù hợp với giá trị thực tế hoặc giá trị thị trường. 
Cách tiếp cận chính xác nhất là sử dụng Giá trị hợp lý (Fair Value - FV), hoặc nguyên tắc hoạch toán theo giá trị thị trường (mark-to-market). Thông thường, khi giá trị của một tài sản hoặc nợ phải trả tăng hoặc được kỳ vọng tăng, những khoản này sẽ được điều chỉnh về giá hiện tại để thể hiện đúng giá trị có thể thực hiện được.
Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam cho biết, chuyển đổi áp dụng IFRS đòi hỏi sự quan tâm chặt chẽ của lãnh đạo doanh nghiệp và giám đốc tài chính khi tài sản và nợ cần được định giá chính xác và ghi nhận đầy đủ trên báo cáo tài chính.
Số liệu giá trị thực tế rất cần thiết cho các nhà đầu tư và cổ đông muốn có một thước đo chính xác về sức khỏe tài chính doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc này lại đòi hỏi kinh nghiệm và chuyên môn liên quan trực tiếp tới công tác định giá - 2 yếu tố còn thiếu hụt ở không ít các giám đốc tài chính.
Ví dụ, chuẩn mực IFRS về hợp đồng cho thuê tài sản. Quy định mới sẽ không còn phân biệt giữa hợp đồng thuê tài chính và thuê hoạt động tài sản. Đối với bất kỳ hợp đồng nào đáp ứng được định nghĩa của hợp đồng cho thuê tài sản, bảng cân đối kế toán của Bên thuê sẽ thể hiện “quyền sử dụng” tài sản cùng với nợ thuê phải trả.
Với Bên thuê có các quyền liên quan tới bất động sản hoặc hưởng lợi từ “quyền sử dụng” các danh mục tài sản, thay đổi về giá trị sẽ ảnh hưởng đáng kể đến tình hình tài chính của họ. Đối với người thuê có các danh mục tài sản thuê như các chuỗi cửa hàng bán lẻ, các chuỗi khách sạn hoạt động hoặc các nhà điều hành rạp chiếu phim, tài sản và nợ phải trả thay đổi trên bảng cân đối kế toán sẽ rất đáng kể.
Khi bắt đầu, Bên thuê sẽ đo lường giá trị hiện tại của nợ thuê bằng các khoản thanh toán cho thuê chưa được trả vào ngày đó. Các khoản thanh toán cho thuê được chiết khấu dựa trên việc tham khảo lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê tài sản nếu tỷ lệ đó có thể được xác định. Nếu không, Bên thuê sử dụng lãi suất biên đi vay của Bên thuê. Lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê tài sản tạo nên giá trị hiện tại của khoản cho thuê. Giá trị còn lại không được đảm bảo theo qui định của IFRS bao gồm giá trị hợp lý của tài sản cơ bản và mọi chi phí trực tiếp ban đầu của bên cho thuê.
Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills đánh giá, các doanh nghiệp có nghĩa vụ lập báo cáo tài chính cho các đối tác bên ngoài công ty sẽ đối mặt với một số khó khăn tiềm ẩn. Việc không tuân thủ đầy đủ các quy định về báo cáo Giá trị hợp lý (FV) có thể dẫn đến các khoản phạt hoặc những hậu quả nghiêm trọng hơn. Do các tiêu chuẩn báo cáo phức tạp hơn và tồn tại khả năng hiểu sai vấn đề, phần lớn các doanh nghiệp cần tới sự trợ giúp của các công ty định giá có uy tín. 
Những đơn vị định giá có uy tín là một phần quan trọng của quy trình, đặc biệt trong khâu đánh giá “quyền sử dụng” tài sản. Các công ty có kinh nghiệm và chuyên môn về định giá, khách quan và có uy tín là một phần thiết yếu của thị trường. 
“Các doanh nghiệp áp dụng IFRS sớm có thể nắm bắt được cách thức mà việc xác định Giá trị hợp lý ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, giảm thiểu chi phí áp dụng và rủi ro tuân thủ. Chúng tôi cho rằng doanh nghiệp cần sớm đưa ra các lựa chọn của mình trong quá trình thực hiện chuyển đổi áp dụng IFRS”, chuyên gia của Savills khuyến nghị.
Cũng theo ông Sơn, bằng việc thực hiện sớm quá trình này, các doanh nghiệp hợp tác với các chuyên gia tư vấn có uy tín và kinh nghiệm sẽ thấy quá trình chuyển đổi suôn sẻ, hiệu quả; đồng thời tất cả các bên liên quan sẽ hiểu đầy đủ về IFRS. Doanh nghiệp cần hành động sớm để tránh vội vàng khi buộc phải tuân thủ áp dụng IFRS vào năm 2025. 

VẠN XUÂN