Chứng khoán

Tại sao cổ phiếu bất động sản chỉ số tốt, định giá rẻ nhưng giá không tăng?

Điều này có thể được lý giải 1 phần do sở thích/cảm tính của nhà đầu tư. Tại thị trường chứng khoán Việt Nam, nhà đầu tư cá nhân tham gia lớn, thường mua theo tư vấn hay thông tin riêng họ có được...
Tại sao cổ phiếu bất động sản chỉ số tốt, định giá rẻ nhưng giá không tăng? Tọa đàm Đón sóng cổ phiếu Bất động sản Xây dựng cuối năm 2019 - Ảnh: BizLIVE.
BizLIVE15:11 30/07/2019

Chiều nay (30/7) tại TP.HCM, BizLIVE tổ chức tọa đàm truyền thông với chủ đề: “Đón sóng cổ phiếu Bất động sản, Xây dựng cuối năm 2019”.

Toạ đàm có sự tham gia của:

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM

- TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế

- TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính

- Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp CTCK KIS Việt Nam

- Ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản, CTCK Rồng Việt.

Bức tranh thị trường không phải màu hồng

Phát biểu tại tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) không phải màu hồng. Từ sau ngày 7/3/2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành công văn chỉ đạo rà soát các dự án có sử dụng đất công trong phạm vi toàn quốc, thị trường bất động sản đứng trước những thách thức và khó khăn rất lớn.

Tuy nhiên, về mặt quy luật, thị trường có độ trễ và trong thực tiễn 7 tháng đầu năm 2019 thể hiện rất rõ những khó khăn của thị trường BĐS. Khó khăn của thị trường BĐS hiện nay chưa tác động đến cục diện nền kinh tế - tác động lan tỏa cần quan ngại là chưa đến mức độ nghiêm trọng. Tuy nhiên, cần thiết phải có cảnh báo về những khó khăn thị trường BĐS để các nhà hoạch định chính sách có những điều chỉnh chính sách phù hợp.

Năm 2017, thị trường Bất động sản tăng trưởng 4,07% so với năm 2016, năm 2018 thị trường bất động sản sụt giảm. 6 tháng đầu 2019 toàn bộ thị trường sụt giảm 34% về quy mô, trong đó riêng sụt giảm về dự án bất động sản là 29%, sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường 34%. Trong phần sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường, phân khúc cao cấp giảm 44%, căn hộ vừa túi tiền giảm 34%, không có dự án bất động sản bình dân nào đưa ra thị trường trong quý II.

7 tháng đầu năm, Sở Xây dựng chỉ trình cho UBND TP. HCM có 3 dự án mới về quyết định chủ trương đầu tư, giảm hơn 80%; 10 dự án công nhận chủ đầu tư dự án, giảm 82%; 24 dự án đủ điều kiện huy động vốn. 7 tháng đầu năm, nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm hơn 60%.

 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM 

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản 6 tháng đạt hơn 225,9 triệu USD, chiếm 43% tổng nguồn vốn FDI mới. Bất động sản trở thành nhóm ngành thu hút vốn FDI, và có những ý kiến quan ngại. Tuy nhiên, chúng ta cần nhìn nhận giá trị đầu tư FDI vào bất động sản thấp, chỉ hơn 225 triệu USD. Điều này cho thấy sự sụt giảm thu hút vốn FDI ở các khu vực khác như sản xuất….Vốn FDI vào bất động sản thường xếp vị trí số 3 về độ lớn thu hút vốn. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lĩnh vực bất động sản có liên quan đến khoảng 95 ngành nghề.

Cuối năm 2014, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 36. 6 tháng đầu năm NHNN đưa ra dự thảo mới, thay thế Thông tư 36, đưa ra lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản: giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng trị giá trên 3 tỷ đồng. Điều này cho thấy, NHNN đang “nắn” lại dòng tín dụng vào bất động sản. HOREA đã có góp ý và NHNN đã điều chỉnh phù hợp.

Trong lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu tăng lên chiếm 27% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành (tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành 67.000 tỷ đồng). Điểm đặc biệt, có nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Với việc ứng dụng của công nghệ, BĐS đang tiếp nhận là AI và Blockchain. Việc ứng dụng công nghệ và trí tuệ thông minh sẽ hạn chế được những vụ lừa đảo. TP.HCM sẽ xây dựng đô thị sáng tạo ở phía Đông. 

Vì vậy, bức tranh bất động sản trong 7 tháng qua là khó khăn, nhưng khó khăn chính là cơ hội. Về cuối năm, chúng tôi đang kiến nghị với thành phố, trong tuần này có buổi gặp với lãnh đạo Thành phổ để tháo gỡ khó khăn.

Tình hình cuối năm đối với TP.HCM chúng tôi tin rằng sẽ sáng sủa hơn 6 tháng đầu năm vì chúng tôi tin với sự vào cuộc của lãnh đạo thành phố cũng như có nhân tố để đột phá – dự án khu đông TP. HCM tạo điều kiện cho các bạn trẻ ở trong căn hộ cao cấp, quần thể đô thị hoàn chỉnh (dù giá cao nhưng diện tích phù hợp). Ở Khu Nam có dự án quy mô tương tự sẽ được triển khai tại Nhà Bè. Tuy nhiên, đây chỉ là “một vài điểm trong cả làng tối” trong khi thị trường bất động sản không thể phát triển đơn độc.

"Dòng vốn nào vào Việt Nam cũng tốt, miễn sao minh bạch"
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế 
Nhận định về dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết, dòng vốn nào vào Việt Nam cũng đều tốt, miễn sao minh bạch. Từ trước tới giờ chúng ta vẫn hoan nghênh dòng vốn ngoại vào bất động sản, từ đó mới đáp ứng nhu cầu vốn cao tại TP.HCM. Không lo ngại vốn ngoại đẩy doanh nghiệp nội. "Về tình hình sản xuất kinh doanh vẫn đang ổn định và sẽ tiếp tục ổn định trong thời gian tới, và thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ổn ở dòng sản phẩm trung bình thấp", ông Hiển dự báo.  
Sẽ có nhiều điểm sáng, trong đó có điểm sáng tín dụng vào bất động sản
Ông Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính cho biết, nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng tốt thể hiện GDP năm 2018 tăng trưởng 7,08%, cao nhất 10 năm. 6 tháng đầu năm 2019 tăng trưởng 6,4%, thấp hơn 2018 nhưng vẫn gần bằng mức cao nhất 10 năm.
Thị trường bất động sản là một trong những kênh kết nối với các ngành trong nền kinh tế, 6 tháng cuối năm 2018 thị trường có chậm lại, tình hình tương tự trong 6 tháng đầu năm 2019. Mặc dù thị trường tuy chậm nhưng chưa tác động lan toả tới nền kinh tế.
 Các diễn giả tham gia tại tọa đàm "Cổ phiếu Bất động sản, Xây dựng cuối năm 2019" do BizLIVE tổ chức chiều 30/7
Về các chính sách hỗ trợ từ NHNN, chính sách tiền tệ có 5 công cụ, trong đó có 3 công cụ NHNN hỗ trợ mạnh, chứ không siết chặt như chúng ta nghĩ. Trong khi nhiều nước thời gian qua phá giá đồng tiền, thậm chí có quốc gia phá giá 35% trong khi VNĐ vẫn giữ ổn định, mất giá chỉ khoảng 2,5%. 6 tháng qua tỷ giá gần bằng mức cuối năm 2018, NHNN điều hành ổn định tỷ giá giúp bình ổn lãi suất, giữ mục tiêu lạm phát dưới 4%. Mức lạm phát mới công bố gần 2,7%. 
Ngoài ra công cụ về hạn mức cấp tín dụng, chỉ tiêu năm nay đề ra là 14%, nhưng mới đây Thống đốc NHNN cho biết sẽ nới room tín dụng, tín hiệu vốn chảy vào các ngóc nghách nền kinh tế cho thấy các định hướng sáng cho thị trường bất động sản.
"Nếu nói chính sách siết dòng vốn vào bất động sản là chưa đầy đủ, thực chết chỉ siết một số dự án, chủ đầu tư, không phải siết tất cả. Trong thời gian tới cuối năm dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào thị trường, từ 16-18%", ông Tín nói.
Dự báo cuối năm có nhiều điểm sáng trong đó có dòng vốn vào thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản.
Phát hành trái phiếu - "điểm tựa mới" cho doanh nghiệp bất động sản
Nêu quan điểm liên quan đến việc phát hành trái phiếu huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản thời gian vừa qua, TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính cho biết, chưa bao giờ thị trường tài chính lại có cơ hội để tạo ra nhiều kênh dẫn vốn cho nền kinh tế như hiện nay. Việc tiếp cận vốn ngân hàng khó đối với từng phân khúc, từng chủ đầu tư, nhưng điều này lại mở ra kênh tiếp cận vốn mới cho các doanh nghiệp.
Vì thị trường tài chính không chỉ có ngân hàng mà còn có thể huy động vốn từ thị trường chứng khoán, và các doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu, cổ phiếu. 
Hiện có tới 70-80% dòng vốn là ngắn hạn chảy vào ngân hàng, do đó cho vay trung dài hạn sẽ rủi ro đối với ngân hàng.
 TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính
"Do đó, các doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động vốn bằng phát hành trái phiếu, hay phát hành cổ phiếu, đây chính là “điểm tựa mới” cho doanh nghiệp bất động sản làm sao có vốn trung, dài hạn chứ không chỉ là vốn ngắn hạn từ ngân hàng", ông Tín nói.
Trái phiếu không phải là "sân chơi" của nhà đầu tư cá nhân
Bổ sung thêm ý kiến liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia Kinh tế cho biết, trái phiếu doanh nghiệp là công cụ cho các doanh nghiệp quy mô lớn. Công cụ vốn dài hạn là trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản phải tính đến.
"Thực tế, trái phiếu không phải là sân chơi của nhà đầu tư cá nhân. Tại sao những năm 2014 – 2017 các doanh nghiệp bất động sản không phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tại sao đến lúc khó khăn mới phát hành trái phiếu?", ông Hiển đặt vấn đề. 
2 vấn đề lớn của thị trường
TS. Đinh Thế Hiển trao đổi lại về quan điểm vừa được ông Lê Hoàng Châu nêu ra rằng thị trường bất động sản sụt giảm, ông Hiển cho rằng đây là thống kê của công ty bất động sản, bởi các dự án tại thành phố nhiều dự án ở vị trí đẹp, gặp vấn đề về pháp lý, cơ quan quản lý phải rà soát. 
Nguồn cung trên thị trường bất động sản giảm, việc bán không đạt mức cao là đúng nhưng câu hỏi lớn thị trường bất động sản có sụt giảm không, ông Hiển đặt vấn đề và cho biết, theo quan sát của ông "thấy chưa có dấu hiệu giảm".
"Bản thân tôi có đi hỏi mua căn hộ tại TP.HCM từ tháng 3 đến tháng 6 giá chưa giảm. Tôi có ra Đà Nẵng đi một số vùng, năm 2019 một số đất vùng ven lại sốt giá, giá tăng thật, giao dịch thật. Thị trường có 2 vấn đề, có những sản phẩm dự án lớn sẽ bị kẹt lâu, người mua lỡ ôm không có người thuê mua nhưng không chịu giảm giá mà đứng giá. Tình trạng tính thanh khoản giảm ở những khu vực đó. Người dân tiếp tục tin vào đất, họ cứ mua và để đó", ông Hiển nêu nhận định. 
Nền tảng vĩ mô tốt là cơ hội phát triển của thị trường chứng khoán, bất động sản
Ông Bùi Quang Tín cho biết, về dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm chúng ta đang có nền tảng vĩ mô tốt nên dự báo dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào bất động sản.
"Mặc dù tổng lượng giao dịch bất động sản 6 tháng đầu năm giảm 34% nhưng giá không giảm, nên đợt khó khăn lần này của thị trường bất động sản không giống như các đợt đi xuống trước đây. Chúng ta có nền tảng vĩ mô tốt là cơ hội phát triển của thị trường chứng khoán, bất động sản và tăng trưởng cộng hưởng của các nhóm ngành", ông Tín nói. 
"Vn-Index có thể lên 1.100 điểm trong năm nay"

Phiên giao dịch sáng nay (30/7) Vn-Index chạm 1.000 điểm, liệu Vn-Index có nhiều cơ hội để chinh phục ngưỡng 1.000 điểm không?

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp CTCK KIS Việt Nam: Tôi đặt nặng cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ ảnh hưởng đến diễn biến của Vn-Index trong thời gian tới. Không chỉ Việt Nam mà cả toàn cầu đều đang chịu tác động của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Nếu cuộc chiến tranh Mỹ - Trung không dừng lại, tiếp tục leo thang sẽ dẫn đến chiến tranh tiền tệ. Và tôi cho rằng không một nền kinh tế nào có thể trụ lại với 2 cuộc chiến tranh liên tiếp như vậy.

 Tọa đàm do BizLIVE tổ chức chiều 30/7 thu hút đông đảo nhà đầu tư tham dự 

Dù vậy, với những tín hiệu thể hiện trong thời gian qua, tôi cho rằng thị trường chứng khoán thế giới sẽ tiếp tục tăng trưởng, Vn-Index sẽ tăng trưởng.

Vì Fed gần như chắc chắn sẽ hạ lãi suất, EU và Nhật sẽ nới lỏng chính sách tiền tệ. Trong khi Việt Nam, chính sách tiền tệ ổn định, không lý do gì các doanh nghiệp không hưởng lợi. 6 tháng cuối năm kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp tốt hơn.

"Hiện 6 tháng kết quả kinh doanh chưa đủ hấp dẫn, các tín hiệu khác chưa rõ ràng mà Vn-Index đã chạm ngưỡng 1.000 điểm, thì không lý do gì khi kết quả kinh doanh của doanh nghiệp tốt hơn, thông tin quốc tế tốt hơn Vn-Index lại không tăng. Hơn nữa, việc Việt Nam được xem xét nâng hạng thị trường sẽ thu hút thêm dòng vốn vào Việt Nam. Vì vậy, tôi tin Vn-Index có thể lên 1.100 điểm trong năm nay", ông Phương nêu quan điểm.

Cổ phiếu bất động sản nhỏ “đánh bại” thị trường 
Nhận định về cổ phiếu bất động sản 6 tháng đầu năm và 6 tháng cuối năm 2019?
Ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản, CTCK Rồng Việt: Giá cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán 6 tháng đầu năm 2019, khi chỉ số VN-Index tăng 6%, những cổ phiếu bất động sản nhỏ “đánh bại” thị trường khi có mức tăng giá tốt, như NDN, NTL, còn cổ phiếu bất động sản có vốn hoá lớn có VIC tăng mạnh.
  
Giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài 2018 – 2019, nhà đầu tư ngoại vẫn tập trung đổ vốn vào nhóm cổ phiếu bất động sản có vốn hoá lớn, nhóm: VIC, VHM, VRE. 
Về tình hình sức khoẻ chung của thị trường bất động sản, cần chú ý tới 2 điểm quan trọng trong báo cáo tài chính là: Hàng tồn kho và Người mua trả tiền trước.
Về khoản mục “Hàng tồn kho” tăng từ năm 2016 đến quý I/2019, đó có thể là do doanh nghiệp mua quỹ đất. Khoản mục “Người mua trả tiền trước”: nếu khoản mục này cao cho thấy công ty có “của để dành” lớn. Năm 2015 -2017, chỉ số “Người mua trả tiền trước” tăng đều và giảm năm 2018 nhưng đã tăng lại quý I/2019.
Về chỉ số Người mua trả tiền trước so với Hàng tồn kho đến năm năm 2018 vọt lên, tức là có sự tích luỹ từ 3 năm của người mua trả tiền trước (năm 2015 -2017), 6 tháng 2019 chỉ số này giảm và phù hợp với thị trường khi hiện nay dự án gối đầu ra bị sụt giảm.
 Ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản, CTCK Rồng Việt
Năm 2018, là năm tốt về lợi nhuận của tất cả các công ty bất động sản. Năm 2019, mức tăng tưởng lợi nhuận đa phần thấp hơn, những công ty có tăng trưởng lợi nhuận cao tập trung vào công ty có vốn hoá nhỏ. 
Nhiều công ty bất động sản có kế hoạch lợi nhuận năm 2019 vượt không quá lớn so với năm 2018, và quanh mức đạt kế hoạch, nhìn chung giảm so với 2018.
Về bất động sản khu công nghiệp, vào cuối năm 2018, xảy ra thương chiến Mỹ - Trung, nhiều doanh nghiệp đã tập trung vào bất động sản khu công nghiệp, liệu cổ phiếu khu công nghiệp có phải là cơ hội đầu tư?
Hiện doanh nghiệp nào có nhiều quỹ đất: có 5-6 công ty có quỹ đất rất lớn để khai thác và kinh doanh, nên đầu tư vào doanh nghiệp có quỹ đất lớn được khai thác trong thời gian tới.
Về định giá cổ phiếu bất động sản hiện nay: Cơ hội đầu tư ngắn hạn, tập trung vào những doanh nghiệp kết quả kinh doanh tốt năm 2019. 
Về dài hạn: nhìn về “của để dành”, đó là quỹ đất để dành càng cao càng tốt.
Đa phần P/B dao động từ 2-3 lần. VIC thì P/B đến 6-7 lần. 
Hiện nhiều doanh nghiệp chỉ đưa những dự án nào có tính pháp lý đầy đủ lên báo cáo tài chính, những dự án nào chưa có đầy đủ tính pháp lý thì chưa được cập nhật.
Như vậy, rủi ro đối với đầu tư cổ phiếu bất động sản: nguồn vốn, lãi suất, nhu cầu thị trường... Còn cơ hội đầu tư nên nhấn vào 3 yếu tố: quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch, định giá hợp lý.
Lý giải về diễn biến tích cực của cổ phiếu VHM thời gian qua, ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản, CTCK Rồng Việt cho biết, doanh nghiệp có quỹ đất lớn, tập trung ở các tỉnh thành trong cả nước. Phần quỹ đất lớn đảm bảo tầm nhìn dài hạn cho phát triển 10-15 năm tới hoặc xa hơn, trong trường hợp doanh nghiệp liên tục tích lũy quỹ đất.
"Trong năm nay thực tế VHM đặt kế hoạch cao so với không chỉ trong ngành bất động sản mà so với chính họ. 6 tháng đầu năm gần như đạt 50% kế hoạch cả năm. Nguyên nhân họ đạt được, vừa rồi mở bán 3 dự án lớn với thông tin tích cực về bán hàng. Việc ghi nhận lợi nhuận, họ kết hợp chiến lược chia 2 phần, gồm bán sỉ và bán lẻ. Bán sỉ giá thấp nhưng giúp cho doanh nghiệp có dòng tiền nhanh làm cho kết quả kinh doanh tốt sớm hơn", ông Dương nói. 
"Tôi thích đi tìm cổ phiếu có cơ hội, chẳng hạn như NVL"
Bổ sung thêm, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp CTCK KIS Việt Nam cho biết, về cổ phiếu VHM tạm hiểu là doanh nghiệp đầu ngành nhưng cổ phiếu này được định giá cao không phải nhà đầu tư nào cũng dám tham gia.
"Tôi thích đi tìm cổ phiếu có cơ hội, chẳng hạn Novaland (mã NVL), là doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản căn hộ cao cấp ở các thành phố lớn, vị trí đắc địa, bất động sản nghỉ dưỡng ở vùng biển đẹp, quy mô dự án lớn. So với VHM hợp lý đầu tư còn nhiều doanh nghiệp khác như Hưng Thịnh (HTN), FLC; căn hộ có DXG, NLG. Lựa chọn cổ phiếu có tiềm năng phát triển. Cơ hội tạo ra doanh thu, dòng tiền tiếp diễn trong thì tương lai, yên tâm đầu tư", ông Phương chia sẻ quan điểm. 
Ngoài yếu tố phân tích cơ bản còn yếu tố tâm lý hành vi
Có rất nhiều mã chứng khoán bất động sản có chỉ số tốt, nhưng giá không tăng, ngược lại có những mã không có gì đặc biệt nhưng giao dịch sôi động, lý giải điều này như thế nào?
 Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp CTCK KIS Việt Nam
Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp CTCK KIS Việt Nam cho biết, ngoài yếu tố phân tích cơ bản còn yếu tố tâm lý hành vi. Tại thị trường chứng khoán Việt Nam, nhà đầu tư cá nhân tham gia lớn, trong đó, nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp cũng không nhiều, nên các nhà đầu tư còn lại thường mua theo tư vấn hay thông tin riêng họ có được. Có trường hợp được đánh giá là cổ phiếu tốt giá không tăng là do sở thích/cảm tính của nhà đầu tư.
Nhưng đối với các nhà đầu tư tổ chức, họ quan tâm đến các doanh nghiệp chiều sâu. 
Ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản, CTCK Rồng Việt: Tại sao cổ phiếu bất động sản chỉ số tốt, định giá rẻ nhưng giá không tăng có thể nhìn vào yếu tố liệu doanh nghiệp có khai thác quỹ đất hay không.
Trong khi, nhiều cổ phiếu vốn hóa nhỏ tăng mạnh đó là cổ phiếu nhỏ định giá thấp trước đây, các cổ phiếu vốn hóa nhỏ quỹ đất tập trung ở tỉnh thành ngoài TP.HCM. Các cổ phiếu vốn hóa nhỏ khai thác được quỹ đất tính giá trị tăng lên. Để chọn cổ phiếu vốn hóa có giá trị định giá thấp phụ thuộc doanh nghiệp có khả năng mở được quỹ đất.
Chọn mua mã cổ phiếu bất động sản như nào?
Những mã cổ phiếu bất động sản nào đang có cơ hội tăng điểm trong những tháng cuối năm? 
Ông Lại Đức Dương, VDSC (trái) và Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính (phải)

TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính: Dẫn đầu cổ phiếu ngân hàng và cổ phiếu bất động sản. Chúng ta hãy mua khi người khác đang hoảng sợ. 

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế: Cơ hội đầu tư cho nhà đầu tư mua giữ trong 3 tháng có thể kiếm lời 20%. Cổ phiếu bất động sản so với năm 2018 đã giảm nhiều, P/E cổ phiếu bất động sản Quý II/2019 rất thấp, chỉ khoảng 9.x so với P/E chung là 16,2.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp CTCK KIS Việt Nam: Thật sự không thể nêu tên cổ phiếu dễ rơi vào tình trạng "phím hàng". Trong ngành bất động sản chia ra bất động sản dân dụng và bất động sản công nghiệp. BĐS công nghiệp đang hưởng lợi do quá trình dịch chuyển vốn đầu tư vào Việt Nam. Bất động sản dân dụng, nhà đầu tư nên quan tâm đến doanh nghiệp nào có sự dịch chuyển uyển chuyển sang các phân khúc đang phát triển. Các doanh nghiệp có sự tăng trưởng đều đặn. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên chọn thời điểm để mua vào, việc chọn thời điểm mua vào quyết định 50% thành công của nhà đầu tư. 
Ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản, CTCK Rồng Việt: Những cổ phiếu được định giá rất rẻ. Ngoài ra, chọn những doanh nghiệp có dự án mở bán và có kết quả kinh doanh cao. 
Doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn chuyển sang làm KCN là hướng đi tốt
Câu hỏi từ nhà đầu tư tham dự tọa đàm: Các chuyên giá đánh giá như thế nào về các doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn đang chuyển sang phát triển bất động sản công nghiệp? 
 Khách dự tọa đàm đặt câu hỏi với các diễn giả 

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế: Như tôi chia sẻ một năm trước, tất cả những chính sách lớn phải đến 2021 mới đẩy mạnh, từ nay đến năm 2021 mọi chính sách liên quan đến chuyển đổi phải thận trọng. Các doanh nghiệp đã là công ty cổ phần, họ phải có sự uyển chuyển, KCN phục vụ mục tiêu của Nhà nước. Khi doanh nghiệp cổ phần hóa chúng ta phải lưu ý quỹ đất của họ là quỹ đất thuê (nhà nước giao đất). Việc các doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn chuyển sang làm KCN là hướng đi tốt. 

Ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản, CTCK Rồng Việt: Về hiệu quả kinh doanh, khi một doanh nghiệp có đất cao su chuyển sang đất công nghiệp thì thời gian rút ngắn rất nhiều. Tại Hà Nội, TP.HCM nhu cầu đất cho sản xuất kinh doanh rất lớn, trong khi quỹ đất sạch đang hạn hẹp lại, nên xu thế này tốt cho doanh nghiệp.
Về rà soát đất công, có giải pháp gì tháo gỡ 6 tháng cuối năm? Tình trạng đầu tư đất và nhà ở hiện thế nào? Đánh giá FDI vào bất động sản thế nào?

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế: Tôi tư vấn cho nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản nên né những dự án có nguồn gốc đất công.

Những công ty bất động sản tốt khi có những dự án chung cư tốt, loại trừ những doanh nghiệp mua được đất công giá tốt, nhưng thời điểm đó qua rồi. Hiện nguồn đất để xây dựng dự án tại các trung tâm hạn chế, nên nhiều công ty bất động sản lớn nhảy ra những nơi xa, như: Vũng Tàu, Đồng Nai… 
Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản có thể chậm lại. Nay nhà đầu tư nước ngoài không tìm thấy giá trị gia tăng trong những dự án đang có hiện nay.

TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính: Không chỉ rà soát đất công, đất tư cũng bị rà soát để thị trường minh bạch hơn, tốt hơn. Nếu chúng ta không minh bạch hóa thị trường bất động sản thì FDI vào bất động sản sẽ khựng lại. Việt Nam đã ký khá nhiều FTAs, phải điều chỉnh pháp luật để đáp ứng hội nhập, đáp ứng yêu cầu minh bạch hóa thị trường để đảm bảo việc thu hút dòng vốn vào bất động sản bao gồm vốn FDI và người mua nhà. 

Tọa đàm kết thúc vào lúc 17h00 cùng ngày, bà Hoàng Thị Thủy Chung thay mặt Ban biên tập BizLIVE cảm ơn các diễn giả, nhà đầu tư đã tham dự, đóng góp ý kiến để tọa đàm thành công tốt đẹp.